|
23일 오후 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘2018 이데일리 하반기 투자전략포럼’ 강연을 맡은 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장(필명 빠숑)은 입지 가치가 높아지는 지역에 집중하는 것이 중요하다고 강조했다.
◇ 입지·상품·가격 고루봐야…“강남 수요는 불멸”
김 소장은 서울 등 ‘입지적 가치’, 신축 아파트일 수록 높아지는 ‘상품가치’를 고루 따져야 한다고 강조했다. 김 소장은 “사회·경제·문화적 혜택이나 특권을 누릴 수 있는 서울의 입지적 가치는 계속 올라갈 것”이라며 “투자를 한다면 서울 내 아파트 3.3㎡당(1평) 평균가격이 높은 상위 10개구를 중심으로 봐야하고 여유가 없다면 서울 내 신축 아파트 중심으로 보는 것이 좋다”고 조언했다.
‘강남 집값 버블논란’에 대해서는 버블이 아니라고 선을 그었다. 김 소장은 “과거 로또에 당첨된 사람이 지방에서 서울로 이사올 때 도곡동 타워팰리스를 찾았다”면서 “강남구에 살고싶은 사람이 그만큼 많다는 것을 보여주는 사례이자 강남구의 입지가치가 그만큼 높다는 방증”이라고 강조했다. 그러면서 “이를 이해하지 못한다면 집값은 항상 버블이라고 생각할 수밖에 없다”고 덧붙였다.
김 소장은 입지 조건을 따지기 위해선 △지하철 2·3·7·9호선이 지나가는지(강남 접근성) △배후수요가 있는지 △자가 실수요세대가 50% 이상인지를 봐야 한다고 설명했다. 김 소장은 “배후수요가 있는 강동구의 경우 조정이 들어가면 바로 들어가야 할 지역”이라며 “다만 도봉구나 경기도 평택, 안성과 같은 수도권 외곽지역은 배후수요가 없어 위험하다”고 말했다.
◇서울 내 신축 아파트 무조건 매수… 최고유망지역은 동대문
김 소장은 특히 서울 내 신축 아파트의 가치를 높게 평가했다. 기존 혐오시설 등이 지방으로 밀려나면서 입지가치가 더욱 높아질 것이라는 생각에서다. 서울 내 새로 생기는 지하철 노선도에 주목할 필요가 있다는 판단이다.
김 소장은 “강북에 생기는 것보다 양질의 일자리가 많은 강남 근처에 새로 생기는 교통이 중요하다”며 “우이신설선은 강남과 연결이 안돼 입지가치가 별로 높지 않고, 신림선은 2·7·9호선과 환승 가능하다는 점에서 입지가치가 높다”고 설명했다. 이밖에 △GTX A 노선 △신안산선 △월곶~판교선 역세권 매물도 눈여겨봐야 한다고 조언했다.
현재 가치보다 훨씬 큰 프리미엄이 발생하는 지역도 꼽았다. △압구정 △한남·보광동 △여의도 △목동 △상계·노원 △수색·증산 △경기 광명시 △장위 △동대문 △고양 덕양구 등 총 10개 지역이다. 이 중에서도 동대문구를 향후 가치가 제일 높아질 지역으로 뽑았다. 김 소장은 “청량리 집창촌 등 혐오시설이 사라지면서 입지가치가 높아질 것”이라며 “청량리 역세권 주변이라면 재개발, 재건축, 신규 분양 등 모든 아파트가 다 좋다”고 강조했다. 또 “수색·증산과 장위뉴타운의 경우 서울에서 3.3㎡당 2000만원 이하로 분양되고 있는 몇 안되는 지역”이라며 “광명시의 경우 재개발·재건축이 모두 모인 곳으로 서울 금천·구로보다 더 좋다”고 덧붙였다.
