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하지만 규제에서 비롯된 현상을 다시 규제로 누르면서 오히려 똘똘한 한 채에 대한 수요는 더 강해지는 반작용이 생길 것이라는 우려가 커지고 있다. 시중 유동성은 넘쳐나는데 다주택자에 대한 규제는 더 강화됐고 임대주택 등록에 대한 혜택은 줄어든 만큼 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)나 강북의 마용성(마포·용산·성동구)의 ‘돈 되는’ 주택 한채로 포트폴리오를 압축할 수밖에 없을 것이란 전망이다.
◇투기수요 차단 위해 주택담보대출 금지
정부는 종부세 과표 3억∼6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 적용하기로 했다. 기존 과표 6억원 이하에 0.5%를 적용했던 것에 비해 0.2%포인트 인상하는 것이다. 공정시장가액비율 80%를 적용할 때 시가 18억~23억원의 주택을 한 채 보유하면 과표 3억~6억원에 해당한다. 당초 정부의 세법개정안 대로라면 0.5%만 내면 됐지만 이번 대책으로 0.7%로 부담이 늘어나는 것이다.
또 규제지역 내 공시가격 9억원이 넘는 고가주택을 구입할 때에는 주택담보대출이 금지된다. 무주택 세대주는 주택 구입 후 2년 내 전입하고, 1주택 세대는 기존 주택을 2년 내에 처분하는 조건에서 허용하는 등 실거주에 대해서만 예외규정을 둬서 똘똘한 주택에 대한 투기수요를 차단했다.
양도소득세 감면 요건도 강화된다. 실거래가 9억원 넘는 고가 1주택자는 그동안 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했지만 2020년 1월1일 이후부터는 2년 이상 거주해야 이같은 공제를 받게 된다. 2년 거주 조건을 못 채우면 15년 보유시 최대 30%를 공제하는 일반 장특공제만 적용받는다.
조정대상 지역에서 일시적 2주택자는 3년 이내에 기존 주택을 처분할 때 양도세 비과세를 받을 수 있었지만 새로 취득하는 주택부터는 처분 기한이 2년으로 줄어든다.
이처럼 고가 1주택에 대한 부담을 늘린 것은 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상을 누르기 위해서다. 새 정부 들어 부동산 정책 기조는 줄곧 1주택 실수요자는 보호하고 투기세력을 규제하는 것이었다. 특히 다주택자를 집값 끌어올리는 주범으로 보고 양도세 중과나 보유세 강화 등 세금 부담을 크게 늘려 집을 팔라고 유도했다. 그런데 집값이 안정되기는 커녕 똘똘한 한 채로의 쏠림으로 이어지면서 시장 양극화 현상이 심해지자 1주택자로까지 규제 전선을 확대한 것이다.
하지만 똘똘한 한 채에 대한 선호도는 더 강해질 것이란 전망이 나온다. 다주택자에 대한 세부담이 더 강화됐기 때문이다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 노무현 정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올리기로 했다. 당초 3주택 이상 보유자만 추가 과세했지만 2주택자로 확대한 것이다.
여기에 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대등록할 경우 양도세 중과와 종부세 합산배제 혜택을 주지 않기로 하면서 고가 1주택으로 옮겨갈 여지는 더 높아졌다는 분석이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “1주택자에 대한 규제 강화는 실수요 목적보다 갭투자 등 집값 상승을 노리는 단타와 투기수요를 줄일 수는 있다”면서도 “세금 부담을 감안한 매수자가 똘똘한 한 채를 선호하는 현상을 부추기고 매물 잠김 현상이라는 부작용을 낳을 수 있다”고 말했다.
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당초 세제와 금융, 공급 대책을 망라해 부동산 종합대책을 발표하겠다는 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 공언과 달리 이번 대책에서 구체적인 택지지구 발표가 빠졌다는 점도 정책 효과를 반감시키는 요인이다. 주택 공급에 대해서는 지난 8·27 부동산 대책에서 밝혔던 수도권 공공택지 30곳을 개발해 30만호를 공급하고 도심 내 규제를 완화해 공급을 확대한다는 내용만 담겼다. 관심이 집중됐던 신규 택지지구 예정지는 오는 21일 별도로 발표하기로 했다.
부동산 시장 안정을 위한 종합 대책인데 충분한 논의 없이 급하게 발표한 것 아니냐는 지적도 나온다. 고종완 한국자산관리연구소 소장은 “과거에도 조세·금융·공급의 세가지 정책이 모두 포함된 종합대책이 나와야 시장 영향력과 충격파가 컸다”며 “공급 대책이 미흡하면 종부세나 양도세 중과 등 세부담 강화와 임대사업자 세제 혜택 축소, 대출 규제만으로는 투기수요를 차단하기 어렵다”고 말했다.
또 이번 대책에 양극화를 해소할 근본 대책이 빠졌다는 점에서 지방 주민들 중심으로 볼멘소리가 나온다. 미분양 관리지역 지정 기준을 완화하고 분양 물량 수급 조절 방안 등 지방 분양시장에 대한 대책만 담겼다. 서울과 수도권 집값은 불이 붙었지만 지방은 상대적으로 소외되면서 냉골이다. 한국감정원 통계를 보면 지방권 아파트 매매가격은 작년 8월 마지막 주 이후 1년 넘게 하락세를 이어갔다. 지난해 8·2 부동산 대책 발표 이후 이달 첫째 주까지 1년 1개월간 서울 아파트값은 8% 오른 반면 지방은 3.2% 빠졌다.
부산에서 활동하고 있는 이강재 부동산원스톱 대표는 “부산만 해도 여전히 조정지역으로 묶여 있어 거래는 안되고 입주 물량이 많아 가격이 더 하락할 것이란 전망이 높은데 정부는 서울 집값 잡기에만 혈안이 돼 있다”고 말했다.
