지식산업센터 침체 직격탄…이마트 가양점 개발 '제동'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강서구 이마트 가양점 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업이 시장 침체 여파로 '제동'이 걸렸다.

현장 여건에 따른 철거 공법 변경과 지식산업센터 수요 위축이 맞물리면서 착공 및 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 더 늦춰질 가능성이 커졌다. 이에 따라 당초 2029년 상반기로 예상됐던 준공 시점도 불투명해지고 있다.

착공, 당초 계획한 5월보다 늦춰질 듯…일정 논의중

9일 건설업계에 따르면 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지 개발사업 착공이 당초 계획했던 오는 5월보다 늦어질 가능성이 제기되고 있다. 지식산업센터 시장 침체가 계속돼서 주주사 간 착공 일정을 논의 중이다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

이마트 가양점 개발사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지하 5층~지상 21층 규모 지식산업센터, 판매시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업이다.

당초에는 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만, 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.

현대건설이 시공을, 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)가 시행을 맡고 있다. 시행사의 과거 명칭은 하나대체투자그랜드강서PFV다.

작년 7월 첫 삽을 뜰 예정이었다. 하지만 현장 여건에서 도면과 상이한 부분이 발견돼 철거 공법 변경으로 철거가 임시 중단되는 등 절차가 지연됐다.

게다가 지식산업센터 시장 침체가 계속되고 있어서 정확한 착공 시점을 가늠하기 어려운 상태다. 이에 따라 오는 2029년 상반기로 예상됐던 준공 시점도 늦춰질 것으로 보인다.

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높다. 이어 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

(자료=감사보고서)

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 마스턴(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

시장 침체 장기화…'가격 하락·경매 급증·분양 부진'

지식산업센터114 운영사 알이파트너가 국토교통부 실거래가 자료를 인용해 분석한 결과에 따르면 전국 지식산업센터 시장은 가격 하락·경매 급증·분양 부진이라는 '삼중고'가 겹쳤다.

작년 3분기 전국 지식산업센터 평균 평당 거래가격은 1329만원으로 전분기 대비 소폭 하락했다. 서울(2125만원)과 경기(1106만원)는 전분기 대비 각각 8%, 15% 하락했다.

기업들은 경기 불안정 속에서 비용 절감을 위해 지식산업센터 면적을 줄이거나, 저렴한 지역으로 이전하는 경향이 강해졌다. 신축 지식산업센터 준공이 증가하면서 임대가격이 하락해 매입 검토 중이던 기업들이 임차로 전환하는 사례도 늘고 있다.

지식산업센터 경매 진행건수도 급격히 증가했다. 작년 3분기 서울은 지식산업센터 법원 경매 물건이 전년 같은 기간 대비 400% 이상 증가했다. 경기도와 인천시 법원 경매 물건도 신축 지식산업센터 공실 때문에 200% 이상 증가했다.

특히 서울은 실수요 기업이 입주했던 구축 지식산업센터가 경매로 나오는 사례가 늘었다. 기업 유동성 악화가 원인으로 지목된다. 이에 따라 수도권 법원 경매 진행건수의 서울시 비율이 종전 10.8%에서 25.6%로 대폭 증가했다.

(자료=지식산업센터114)

분양 시장은 극심한 침체를 겪고 있다. 고분양가 부담으로 분양률이 낮아지자 일부 현장은 할인 분양 또는 임대형 전환에 나섰다. 준공 후 미분양이 많은 현장은 시행사와 시공사 간 할인율 갈등으로 재분양조차 못 하는 사례도 나타났다.

금융기관은 분양가를 인정하지 않고 감정평가 후 담보인정비율(LTV)을 적용하거나, 분양가격의 40~50% LTV를 적용해 잔금 대출을 실행했다. 이에 따라 실수요 기업이 자력으로 잔금을 납부할 수 없어서 수분양자 잔금 미납, 계약 해제 등이 잇따르고 있다.

시장 침체가 장기화되면서 지식산업센터 개발사업을 다른 용도로 전환하는 경우도 늘고 있다. 예컨대 서울 강서구 가양동 92-1번지 일대 CJ 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업의 경우 일부를 주거용도로 전환하고 있다.

이로 인해 이마트 가양점 부지 개발사업도 현재로서는 착공 일정이 유동적이다. 당초에는 착공 이후 올해 1분기 본PF를 조달할 예정이었다. 하지만 지금은 본PF 조달 시점을 확정할 수 없으며, 착공시점 논의 결과에 따라 달라질 수 있다.

한 업계 관계자는 "지식산업센터 시장 상황이 좋지 않아 은행들이 대출 한도를 줄이고 있다"면서 "잔금 대출 실행이 어려워져 지식산업센터 개발사업을 지속하는 데 어려움이 커지고 있다"고 했다.