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정부가 8·2 부동산 대책을 통해 내년 4월 1일 이후 파는 주택부터 양도소득세를 중과하겠다고 밝히면서 실질적인 세 부담이 얼마나 늘어날지 관심이 쏠리고 있다. 기존에는 양도 차익에 따라 기본세율(6~40%)이 적용됐으나 앞으로는 2주택자는 기본세율의 10%포인트, 3주택자는 기본세율의 20%포인트씩 적용세율이 높아진다. 여기에 주택 보유 기간에 따라 주어지던 ‘장기보유특별공제’ 역시 다주택자는 혜택을 받을 수 없다.
2일 이데일리가 조영욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무사에게 의뢰해 양도세 중과에 따라 부담해야 하는 소득세를 시뮬레이션한 결과, A씨가 보유한 목동아파트(전용면적 84㎡)를 내년 4월 1일 이후 매도할 경우 양도소득세는 706만 2000원에서 2208만 8000원으로 늘어나는 것으로 나타났다. A씨가 이 아파트를 2012년 9월 4억 5500만원에 사 2018년 4월 5억 1500만원에 팔아 6000만원의 양도 차익이 발생했다고 가정한 경우다.
만약 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않았다면 A씨는 해당 아파트를 5년간 보유했으므로 장기보유특별공제(15%·900만원)와 기본공제(250만원)을 빼고 4850만원을 기준으로 과세를 하게 된다. 이 경우 4600만원 초과 8800만원 이하의 과세표준에 해당돼 세율 24%를 적용받아 세금은 642만원이 된다. 여기에 지방소득세 10%를 부과해 나온 총납부세액이 706만 2000원이다.
그러나 앞으로 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없어 최종 과세표준 금액이 5750만원이 된다. 여기에 3주택자 이상에 대한 양도세 중과로 44%(24%+20%포인트) 세율을 적용해 A씨가 내야 할 양도세는 2008만원으로 훌쩍 뛴다. 여기에 지방소득세 10%를 부과해 나온 총납세액이 2208만 8000원이다. A씨가 2주택자라고 가정할 경우에도 양도세 중과세율(24%+10%포인트)를 적용해 2배 이상 세 부담이 커진다.
여기에 정부가 세법을 개정해 3~5억원 구간 소득세율을 38%→40%으로, 5억원 이상 구간 소득세율이 40%→42%로 각각 올리겠다고 밝히면서 양도 차익이 3억원 이상 발생할 경우 적용 세율 자체가 높아지게 됐다.
강남구 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 84㎡형을 5년 동안 보유한 뒤 팔아 시세 차익이 3억 5500만원 발생했다고 가정해 보자. 기존에는 장기보유특별공제(15%·5325만원)와 기본공제를 제한 과세표준 금액이 2억 9925만원이 돼 38%(1억 5000만~5억원 이하)의 세율이 적용됐다. 그러나 내년 4월 1일부터는 상향된 과표구간이 적용돼 2주택자의 경우 50%(40%+10%포인트), 3주택자는 60%(40%+20%포인트)의 세율을 적용받게 된다.
박선호 국토부 주택토지실장은 “양도세 중과가 시행되기 전까지 다주택자들이 매물을 내놓아 보유가구 수를 줄이거나 임대주택사업자로 등록할 것으로 보인다”고 말했다.
