'문정동 136' 재건축 부담금 공개 임박..조합 예상 수준일까, 폭탄 맞을까

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

[이데일리 성문재 기자] 이르면 내달 초 재건축 부담금 예정액 2탄이 공개된다. 당초 예상보다는 일주일 정도 늦어진 일정이다. 이번 예정액 공개는 단독·다세대주택 단지로 이뤄진 서울 송파구 문정동 136번지 일대 재건축 사업장에 대한 개발이익 규모와 함께 향후 집값 상승률 전망치를 확인하는 바로미터가 될 전망이다.

◇9월초 부담금 예정액 통보..불리한 시세반영률 관건

업계에 따르면 국토교통부와 한국감정원은 이달 말 서울 문정동 136번지 일대 재건축 사업과 관련해 종후 예상가격 등 관련 자료 검토를 마치고 송파구청에 전달할 예정이다.

송파구청은 이 자료를 토대로 문정동 136번지 일대 재건축 부담금 예정액을 확정하고 해당 조합에 통보한다. 최종 통보 시점은 이르면 내달 초가 될 것으로 예상된다.

앞서 지난 5월 서초구청은 반포동 반포현대아파트 재건축 조합에 조합원 1인당 1억3569만원에 해당하는 재건축 부담금 예정액을 통지했다. 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제가 적용되는 첫 단지로서 재건축 부담금 예정액도 처음으로 통보된 것이다. 재건축 사업 완료 이후 감정평가 가격에 이견이 있어 반포현대 조합 측이 최초 추산한 1인당 예정액(850만원)보다는 16배, 서초구의 추가 자료 요청 때 재산정한 예정액(7157만원)보다는 두배 가량 늘어났다.

문정동 136번지 재건축 조합은 반포현대 사례와는 달리 조합이 추가로 요구받거나 제출한 자료는 없다고 밝혔다. 조합 관계자는 “구청에서 부담금 예정액 통보 일정이 지연된 것에 대해 조합원들의 금전적인 부담과 관련된 사안이어서 보다 신중한 검토가 필요했다는 설명을 들었다”며 “부담금 예정액이 조합 추정치를 넘을 가능성은 크지 않을 것”이라고 말했다. 조합이 추산한 조합원 1인당 재건축 부담금 규모는 5900만원 선이다.

다만 변수는 남아 있다. 송파구 문정동 136번지 일대는 단독·다세대주택 등으로 이뤄져 있어 개발이익 계산에서 불이익을 받을 소지가 있다. 종전 가격 기준이 되는 개별주택 공시가격의 시세 반영률은 30~50%에 불과한 반면 종후 가격 기준인 아파트 감정평가 가격은 시세의 90% 수준까지 반영된다. 송파구청도 이같은 문제를 인식하고 “문정동 136번지 일대 재건축 사업의 특수성이 인정된다”며 “국토부와 이에 대해 협의할 것”이라고 밝혔다.

◇집값 상승률 전망치 관심..강남구도 부담금 산정 초읽기

송파구가 문정동 일대 아파트 매매가격 상승률 전망치를 어떻게 적용할 지에도 관심이 모아진다. 앞서 서초구는 반포현대 재건축 추진위가 설립된 2015년 4월부터 작년 12월까지 한국감정원의 아파트 매매가격지수 상승률(연평균 4.5%)을 적용해 조합원 분양분 주택가치를 산정했다. 정상주택가격 상승률은 같은 기간 감정원의 종합주택매매가격지수 상승률(연평균 4.1%)를 적용했다. 재건축 부담금은 종료시점(준공 시점)의 명확한 사실관계를 전제로 확정 부과되는 것으로 예정액은 주택시장 상황에 따라 바뀔 수 있지만 부담 규모가 생각보다 클 것으로 예상될 경우 재건축 사업에 제동이 걸릴 가능성도 있다.

조은희 서초구청장은 “현행 재건축 부담금 산정은 개시시점과 종료시점에 적용하는 공시가액이 시세 반영률에 따라서 크게 달라지는 문제가 있다”며 지난달 정부에 재건축 부담금 산정 관련 매뉴얼을 객관적이고 형평성있게 마련해 달라고 촉구했다.

한편 강남구에서도 오는 10월 재건축 부담금 예정액을 통보받는 단지가 나올 것으로 보인다. 지난 6월 2일 총회에서 현대건설을 시공사로 선정한 대치쌍용2차 아파트 재건축 조합은 늦어도 9월 초 현대건설과 도급계약을 체결할 계획이다. 조합은 시공사와의 계약이 완료되면 1개월 안에 부담금 예정액 산출자료를 강남구청에 제출해야 하고, 강남구청장은 30일 이내에 재건축 부담금을 통지하게 된다.

반포현대아파트의 재건축 부담금 예정액이 1인당 평균 1억3570만원 수준으로 통지된 만큼 대치쌍용2차의 부담금 규모는 이 보다 클 것으로 보인다. 조합에서 당초 예상한 부담금은 1억원 선이었지만 반포현대에 적용된 부담금 산정 공식을 똑같이 적용하면 4억원 가량으로 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 재건축 부담금은 아파트 준공인가일로부터 4개월 안에 시·군·구청장이 실제 개발이익을 정산해 최종 결정한다. 조합원들은 최대 3년 유예 혹은 5년 분할 납부할 수 있지만 수억원에 달하는 부담금을 감당하기는 쉽지 않다는 입장이다.

대치쌍용2차 한 조합원은 “(부담금이 4억원에 달할 경우) 건축비 분담금 1억원에 사업 완료시 1억원 가량의 취득세까지 합하면 총 6억원의 현금이 있어야 입주가 가능하다는 뜻”이라며 “아무리 예상액이라지만 조합원 각각의 사정에 따라 재건축 사업을 바라보는 시각이 달라질 수 있다”고 말했다.