“쌓이는 지방 미분양…부동산신탁업, 아직 바닥 아니다”[마켓인]

[이데일리 마켓in 김연서 기자] 부동산 개발 경기 회복이 지연되고, 지역 간 양극화가 지속되면서 부동산신탁업을 둘러싼 사업환경은 상당기간 녹록지 않을 전망이다. 12일 한국기업평가는 ‘2026년 전망 및 신용등급 방향성 점검’ 웹 세미나에서 국내 부동산신탁 기업들의 실적 악화가 장기간 이어질 것이라고 분석했다.

(자료=한국기업평가)

한기평에 따르면 2025년 9월 기준 전국 미분양주택은 약 6만6000호, 준공후 미분양은 2만7000호 수준을 기록했다. 미분양 주택이 늘어나는 가운데 올해 3분기 누적 주택 착공은 17만 호에 그치면서 부동산 개발경기 회복이 지연되고 있다.

지역 간 양극화도 지속 중이다. 미분양주택 중 비수도권 지역의 비중은 77%로 나타났다. 수도권 및 비수도권 민간 아파트의 초기 분양률 격차도 뚜렷하다는 분석이다.

한기평은 부동산 신탁업계의 영업수익 하방 압력이 지속될 것으로 전망했다. 다만 대손비용 부담은 일부 완화될 것으로 봤다.

김선주 한기평 금융2실 책임연구원은 “차입형 토지신탁과 도시정비사업 중심으로 수주 실적 개선됐으나 2022년 이전 대비 여전히 위축된 상황”이라며 “도시정비사업 수익인식 구조를 감안하면 단기 실적 보완 효과는 제한적”이라고 밝혔다.

이어 “신탁계정대 및 대손충당금 확대 추세가 둔화하고 있다”며 “2023년부터 2025년까지 대규모 충당금을 적립함으로써 일정수준의 손실완충력 보유하게 됐다”고 했다.

국내 부동산신탁업계의 신용등급 전망도 밝지 않다. 올해 한국자산신탁(A), 하나자산신탁(A+)의 신용등급 전망은 ‘부정적’으로 변경됐다. 코리아신탁(BBB)은 ‘BBB+’에서 ‘BBB’로 강등된 바 있다.

한기평은 부동산신탁사의 영업수익 개선이 단기간 내 어려울 것이라고 내다봤다.

김 연구원은 “지방 부동산 경기 침체 지속과 과중한 신탁계정대(신탁계정 대여금) 부담으로 인해 영업 환경이 위축되면서 토지신탁 신규수주 회복이 지연되고 있다”고 분석했다.

이어 “토지신탁은 기간용역으로 2023년부터 2025년까지 지속된 수주 부진에 따라 실적 하방 압력이 상당 기간 작용할 것”이라며 “2024년 이후 일부 회사에 수주가 집중되고 있어 회사별 실적 대응력이 차별화될 전망”이라고 짚었다.