"버틴다고 돈되나"..대치 은마, 49층 접고 35층으로 짓는다

△최고 49층 높이의 재건축을 추진하던 서울 강남구 대치동 은마아파트가 층수를 최고 35층으로 낮춰 사업을 진행하기로 결정했다. 은마아파트 단지 전경. 이데일리DB

[이데일리 김기덕 기자] ‘대한민국 사교육 1번지, 강남 최고 입지, 서울 재건축 시장의 문제아….’

이 모든 수식어를 동시에 갖고 있는 서울 강남구 대치동 은마아파트가 강남권 새 랜드마크(지역 대표 단지)로 변신을 위한 첫 단추를 뀄다. 그동안 아파트 층수 최고 높이 가이드라인인 서울시의 ‘35층 룰’에 정면으로 맞서며 인허가권자인 서울시와 팽팽한 대립각을 세웠지만, 이제는 49층의 초고층 건립 의지를 꺽고 본격적인 사업 추진에 나서기로 한 것이다. 재건축 대장주인 은마아파트를 도화선으로 대치동 주변 재건축 추진 단지도 동시다발적으로 사업에 속도를 낼 경우 ‘압구정동→대치동→개포·반포동’으로 재편된 강남권 부촌 지형이 바뀌면서 대치동이 과거 2000년대 초반 최고 부촌의 옛 명성을 다시금 되찾을 수 있을 지 관심거리다.

◇재건축 수익성 대신 실현 가능성 택해…정비계획 수정 불가피

26일 은마아파트 재건축 추진위원회에 따르면 최고 49층 높이의 재건축을 추진하던 은마아파트가 층수를 최고 35층으로 낮출지 여부를 놓고 입주민 설문조사에 나선 결과 35층을 선택한 의견이 71%(2601명)으로 49층을 희망한 것(1061명, 29%)보다 훨씬 많았다. 그동안 재건축 시장의 뜨거운 감자였던 49층 재건축을 포기하고 사업을 추진하겠다는 은마아파트 주민 의견을 외부에 처음으로 드러낸 것이다.

지난 1979년 지어진 은마아파트는 최고 14층, 28개동, 총 4424가구 규모다. 기존 추진위원회가 서울시에 제출한 정비계획안에서는 최고 49층, 6054가구로 재건축하겠다는 내용이 담겼지만, 이번 주민 의견을 통해 최고 층수가 35층으로 변경될 경우 전반적인 정비계획안 수정이 불가피해졌다.

그동안 은마아파트가 49층의 초고층 건립을 포기하지 않았던 이유는 바로 사업성 때문이다. 아파트를 초고층으로 짓게 되면 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 높아져 일반분양 물량을 많이 받을 수 있게 돼 조합원 추가부담금이 줄고 전체 사업 수익성도 높아진다. 또 동간거리도 넓어지고 조망권도 확보되면서 아파트 가치가 올라갈 수 있기 때문에 주민들은 현재 제3종일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 높이 규제를 풀어달라고 줄기차게 주장했다.

그러나 재건축 심의의 강력한 칼자루를 쥔 서울시의 입장은 완강했다. 박원순 시장 취임 이후 첫 50층 초고층 랜드마크 건축을 허가받은 송파구 잠실주공5단지는 주변 개발 상황 등을 고려할 때 광역중심지에 속해 용도지역 변경이 가능했지만, 은마아파트는 불가하다는 입장을 서울시는 굽히지 않았다. 결국 은마아파트는 2015년 말부터 총 5차례나 서울시와 협의를 거쳤지만 접점을 찾지 못하고 재건축 사업은 단 한걸음도 앞으로 나가지 못했다.

결국 은마아파트 입주민들이 스스로 무리한 재건축 추진보다는 실현 가능한 쪽으로 사업 방향을 틀면서 재건축 사업은 급물살을 타게 될 전망이다. 업계 관계자는 “은마아파트 소유자 가운데 젊은 층은 수익성이나 재건축 단지 희소성 등을 고려해 높은 층을 짓는 것을 선호했지만, 연령대가 높은 층은 오랜 사업 추진으로 피로감이 쌓인데다 ‘시간이 곧 돈’이라는 인식도 강해 35층 추진으로 의견이 모아진 것 같다”고 말했다.

◇대치동 재건축 속도전… 시세도 ‘껑충’

그래픽=이동훈 기자

앞으로 은마아파트 재건축 사업이 속도를 낼 경우 대치동 일대가 2000년대 초반처럼 강남구 집값을 좌지우지하는 옛 부촌으로 거듭날 지에도 관심이 쏠린다. 이달 현재 강남지역 아파트값(3.3㎡당)은 강남구 압구정동(5171만원), 개포동(5146만원), 서초구 반포동(4984만원) 등의 순이다. 대치동은 3.3㎡당 4197만원이다.

하지만 재건축 진행 속도에 따라 부촌의 지형은 바뀔 수 있다. 실제 동네 전체가 재건축 추진 단지인 한양·현대아파트 등이 속한 압구정동은 재건축 기대감에 문재인 정부 들어 잇단 부동산 규제에도 아파트 매매 시세가 견조하게 유지되고 있다.

반포동도 2000년대 후반 입주한 ‘반포자이’(옛 반포주공3단지)와 ‘래미안퍼스티지’(옛 반포주공2단지) 등 재건축 바람을 타고 신흥 부촌으로 거듭나고 있다. 여기에 지난해 입주한 ‘아크로리버파크’(옛 신반포1차)는 최고 수준의 커뮤니티 시설과 한강 조망을 앞세워 지역 내 최고가 아파트 단지로 자리잡았다. 이 아파트 전용 84㎡형 시세는 최고 25억원으로 3.3㎡당 7000만원을 훌쩍 넘어섰다. 개포동도 지난해 재건축 분양 단지인 ‘래미안 블레스티지’(옛 개포주공2단지), ‘디에이치아너힐즈’(옛 개포주공3단지)를 비롯해 최근 분양한 ‘래미안 강남 포레스트’(옛 개포시영아파트)의 청약 성공에 힘입어 압구정동과 최고 부촌 경쟁을 펼치고 있다.

이제 시장은 대치동을 주목하고 있다. 은마아파트 재건축 사업이 속도를 내면 이 단지 바로 맞은 편에 재건축 삼총사로 통하는 ‘우·선·미’(개포우성·대치선경·미도아파트)도 정비사업이 빨라질 수 있어서다. 이 중 선경1·2차 아파트는 현재 1034가구 규모로 인근에서 재건축을 추진하고 있는 은마아파트보다는 규모면에서 밀리는 만큼 대치동 ‘랜드마크’ 우위를 점하기 위해 개포우성1차(690가구)와 통합 재건축 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

한편 이달 현재 은마아파트 전용면적 76㎡형 시세는 13억9000만원으로 한달 여만에 4000만원이 올랐다. 8·2 부동책 대책 이후 12억원까지 떨어졌던 가격을 완전히 넘어선 상황이다.