[부동산 투자포럼]이영진 이월에셋 대표 "경매 유찰 기다릴 시점 아니다"(종합)

[이데일리 신태현 기자] 이영진 이월에셋 대표가 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 ‘경매 투자’를 주제로 강연하고 있다.

[이데일리 정다슬 기자] “경매 물건은 역대 최저 수준인데 주택 가격이 계속 상승할 것이란 기대감에 경매시장의 열기는 식지 않고 있습니다. 그러나 금리와 정부의 규제 등 경매시장을 좌우하는 환경이 달라진 만큼 투자자들도 더 똑똑해질 필요가 있습니다.”

이영진 이웰에셋 대표는 26일 이데일리·이데일리TV 주최로 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 ‘2017 부동산 투자포럼’에서 “경매투자에서 수익률 분석이 더욱 중요해졌다”며 이같이 말했다.

8·2 부동산 대책으로 잠시 주춤했던 경매시장은 최근 들어 다시 활기를 되찾고 있다. 지난 18일 서울동부지방법원에서 경매된 성동구 행당동 한신아파트 전용면적 115㎡는 53명의 입찰자가 몰렸다. 주간 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 2주 연속 100%를 넘어선 상태다. 이 대표는 “8·2 대책으로 대출 규제가 강화되면서 부동산시장이 실수요자와 자금 여력이 있는 투자자들로 재편됐다”면서도 “그럼에도 경쟁이 치열하고 경매 낙찰가율이 높은 것은 부동산 가격이 상승할 것이란 기대심리가 살아 있기 때문”이라고 분석했다.

실제 주택 보급률은 전국적으로 100%를 넘어섰고 서울 역시 96%에 달하고 있지만 여전히 자가보유율은 50%선을 밑돌고 있다. 이 대표는 “서울에서 주택이 공급하는 것은 재건축·재개발밖에 없는데 조합원 물량을 빼면 일반분양 물량은 제한적”이라며 “자가를 구매하려는 수요는 항시 대기하고 있다”고 강조했다.

특히 저금리로 경매 물건은 사상 최저 수준을 기록하고 있다. 2009년 31만 9138건이었던 경매 물건은 지난해 기준 14만 7812건으로 반토막 났다. 이에 따라 이 대표는 경매 입찰 타이밍을 빠르게 잡아야 한다고 조언한다. 이전처럼 1, 2회 유찰되는 것을 기다릴 시점은 아니라는 것이다. 그는 “경매 물건과 일반 매물의 가장 큰 차이는 예비 입찰자에게 정보가 100% 오픈돼 있다는 것”이라며 “이는 경매 물건의 장점이기도 하면서 경쟁자가 많다는 의미이기도 하다”고 말했다.

결국 높아진 낙찰가만큼 중요해진 것이 경매 물건에 대한 철저한 수익성 분석이다. 이 대표는 낙찰가뿐만 아니라 취득세, 법무비용, 채권 매입비, 컨설팅 수수료, 명도비용, 개·보수 비용 등 필수비용을 반드시 고려해야 한다고 강조했다. 또 수익성 부동산에 대해서는 체납관리비, 위탁운영관리업체의 견실성, 공실과 임대수요 등 임대수익률을 먼저 분석할 필요가 있다고 조언했다.

그는 “대출 규제가 강화된 만큼 자금 계획 역시 철저히 세워야 한다”며 “낙찰자가 경매대금을 입금하지 못하는 재경매 물건이 많아질 가능성이 크다”고 전망했다.