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29일 국토부에 따르면 지난해 11월부터 지난달까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 4367건(해제 계약 제외) 중 직거래 비중은 13.1%(570건)다. 아파트 매매 계약 열 건 중 한 건 이상은 직거래라는 뜻이다.
직거래는 공인중개사를 끼지 않고 매수·매도자가 직접 부동산 매매 계약을 맺는 행태다. 중개·직거래 여부가 공개된 지난 11월부터 서울 아파트 시장에서 직거래 차지하는 비중은 석 달 연속으로 늘어났다. 1월에는 그 비중이 19.2%(1087건 중 209건)까지 늘어났다. 지난달엔 직거래 비율이 11.6%(790건 중 92건)로 줄긴 했으나 여전히 10%를 웃돌고 있다.
부동산 시장에서 직거래 유형을 크게 두 가지로 본다. 하나는 거래 비용을 아끼려는 수요다. 공인중개사 없이 매수·매도자가 직접 거래하면 공인중개사에게 줘야 하는 중개 수수료를 절감할 수 있기 때문이다.
다른 하나는 절세다. 공인중개사를 끼지 않기 때문에 실제 거래 가격과 별도로 신고 가격을 입 맞추기 쉽기 때문이다. 가족과 직거래를 하면서 시세보다 싼 값에 집을 넘기는 일도 많다. ‘매매’ 형태로 사실상 집을 증여, 세금을 줄이는 행태다.
이런 이유 때문에 직거래는 중개거래 시세보다 낮게 거래되는 경우가 잦다. 서울 노원구 A단지의 경우 1월 직거래로 전용면적 60㎡대가 전용 6억원대에 매매됐는데 석 달 전 신고된 직전 거래가보다 3억원 넘게 낮은 가격이다. 현재 이 단지 같은 면적 아파트는 13억원까지 호가한다.
관계부처도 이러한 직거래의 맹점을 알고 있다. 중개거래와 직거래 신고를 별도로 관리하는 이유다. 11월부터 일반에도 중개거래와 직거래 내역을 구분해 공개하는 것도 직거래가 주는 시장 착시 효과를 제거하기 위해서다.
◇시세보다 싸게 가족간 거래 하면 편법증여 의심받아
국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “직거래의 경우 (중개거래에 비해 상대적으로 가족 등) 특수관계 간 거래가 많은 것으로 보고 있다”며 “이해할 수 없는 가격으로 직거래가 되는 경우 이상 여부가 있는지 분석하고 있다”고 말했다. 실거래 내역 조사를 거쳐 부동산거래분석기획단은 특수관계 간 직거래 중 위법 거래가 있는지 기획조사에 들어갈 계획이다.
절세를 위해 편법으로 직거래를 시도했다가 발각되면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 세정당국이 직거래가 탈세를 위한 부당거래로 판정하면 가산세를 물 수 있다. 가족간 거래의 경우, 증여로 판단, 증여세를 추징당한다. 앞서 국토부는 아파트를 시세보다 5억원 싸게 매매한 사례를 탈세로 판단하고 국세청에 세무조사를 의뢰했다.
전문가들은 이런 낭패를 피하기 위해선 직거래라도 신중하게 가격을 책정하는 게 중요하다고 조언한다. 현재 국세청에선 매매 가격이 시세와 30% 혹은 3억원 넘게 저렴하면 증여로 의심하고 있다. 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “가족 간 거래의 경우 편법 증여가 아니라는 걸 증빙하기 위한 자금 내역 같은 것을 꼼꼼히 챙겨두는 게 중요하다”고 조언했다.
편법거래가 아니라도 중개거래보다 꼼꼼히 계약을 준비해야 한다는 게 전문가 조언이다. 중개거래에 비해 법적 보호장치가 부족하기 때문이다. 김 변호사는 “표준계약서를 따르면 큰 문제는 없겠지만 사전에 매수·매도자 간에 서로 신원을 명확히 확인하는 게 중요하다”면서 “소유권을 주고받기 전에 계약서와 등기부 등본 상 권리관계 등 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고도 조언했다.
