수도권 물류센터, 올해 '해외 큰손' 점령했다…연말까지도 '러브콜'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 수도권 물류센터 시장에서 국내 투자자의 자취가 사실상 사라졌다. 고금리와 부동산 경기 침체 속에서도 해외 투자자들의 ‘러브콜’은 오히려 거세졌고, 실제 매수자는 100% 해외 자본으로 채워졌다.

전자상거래(이커머스) 시장 성장으로 임차 수요는 견조한 반면, 최근 몇 년간 신규 공급이 급감하면서 수도권 물류센터가 글로벌 자본의 핵심 투자처로 부상했다는 분석이다.

KKR·오크트리·무바달라 등 글로벌 큰손 '총집결'

31일 국내 최대 상업용부동산 서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 올해 수도권 물류센터를 매입한 투자 주체는 전부 해외 투자자인 것으로 나타났다. 수도권 물류센터 매수자가 100% 해외 자본이었던 것은 지난 2014년 이후 처음이다.

대표적인 사례는 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드자산운용의 인천 청라 물류센터 매각이다. 브룩필드는 인천에 위치한 첨단 물류시설인 청라 물류센터를 최근 1조원에 매각했다. 국내 물류 부문 단일 자산 거래로는 역대 최대 규모다.

청라 물류센터 (자료=해안건축)

이 자산은 세계 3대 사모펀드 중 하나로 꼽히는 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 크리에이트자산운용 컨소시엄이 인수했다.

해외 자본의 국내 물류센터 투자 사례는 이뿐만이 아니다. 글로벌 사모펀드 워버그핀커스와 와이드크릭자산운용은 지난 3월 경기도 안성에 위치한 약 8만2000㎡ 규모 물류센터 부지를 매입했다.

양사는 이번 합작투자를 통해 연면적 3만평 규모의 5층 전용 상온창고를 개발할 예정이다. 전체 면적의 약 70%는 제약·헬스케어에 강점이 있는 라이프 사이언스(생명공학) 분야 임차인에 사전 임대했다.

미국 오크트리 캐피탈은 이지스자산운용을 통해 올해 국내 첫 물류센터 투자에 성공했다. 이지스자산운용은 경기 이천시 마장면 회억리 105번지 일대 위치한 혼합 물류센터를 800억원에 인수했다.

오크트리 캐피탈 매니지먼트는 대체투자 전문 운용사로 주로 신용 투자, 사모펀드, 부실채권(NPL) 투자 등을 중심으로 운용한다. 지난 3월 말 기준 운용자산(AUM)이 2030억달러(약 274조7605억원)에 이른다.

아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 무바달라는 미국계 부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL)의 자회사 라살자산운용과 함께 안성 대덕 물류센터에 투자했다.

안성 대덕 물류센터는 경기 안성시 대덕면 무능리 2번지 일대 있으며 지하 1층~지상 3층, A동 연면적 18만7390.63㎡, B동 연면적 20만831.96㎡ 규모다.

이커머스 성장·신규 공급 급감…투자 매력 '부각'

이처럼 북미·중동 자본까지 가세하면서 국내 물류센터 시장은 사실상 ‘글로벌 자본의 각축장’으로 변모했다는 평가다. 이는 국내 물류센터 시장의 수급 구조 변화와 무관하지 않다.

국가데이터처(옛 통계청)에 따르면 국내 온라인 쇼핑 거래액은 올해 3분기 누적 69조2799억원을 달성했다. 이는 분기 통계 집계 이래 역대 최대 규모다. 이 중 모바일 쇼핑이 전체의 77~78% 비중을 차지하고 있다.

이같은 온라인 쇼핑 증가로 국내 물류센터 수요도 지속되고 있다. 이커머스(전자상거래) 침투율 역시 꾸준히 상승해 지난해 40.5%를 기록했다. 지난 2019년 28.9%, 2020년 33.3%에서 꾸준히 증가한 결과다.

반면 물류센터 착공은 최근 몇 년간 급격히 줄었다. 고금리와 공사비 상승, 인허가 부담 등이 겹치면서 신규 공급이 위축됐고, 그 결과 기존 우량 물류 자산의 희소성이 더욱 부각됐다.

과거 수도권 물류센터 신규 공급 면적은 지난 2023년 약 185만평, 작년 약 123만평이었다. 하지만 올 한 해 수도권 물류센터 신규 공급은 약 58만평으로, 작년의 절반 이하(48%)에 그친다.

(자료=젠스타메이트)

이 중 올해 3분기 기준 신규 공급 면적은 25만평이며, 남은 기간 예정된 33만평 공급이 지연될 가능성이 있어서 연간 공급은 더욱 낮아질 전망이다.

업계에서는 수도권 물류센터가 △안정적인 임대 수요 △제한적인 신규 공급 △선진국 대비 여전히 매력적인 가격 수준을 동시에 갖춘 자산이라는 점에 주목한다.

특히 해외 투자자 입장에서는 한국 물류센터가 선진국형 코어(Core) 자산으로 분류되면서도 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다.

상업용부동산 업계 관계자는 “국내 투자자들은 고금리와 유동성 부담으로 물류센터 투자에 관망세를 보이는 반면, 해외 자본은 장기 관점에서 한국 물류센터의 구조적 성장성을 높게 평가하고 있다”며 “공급이 제한된 상황에서 당분간 해외 투자자 주도의 거래 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.