하지만 아직 은행 창구나 소비자 사이에서 혼선이 계속되고 있다. 이번 규제는 사례별로 다양한 예외가 적용되는 게 특징인데 아직 세부 지침이 명확하지 않아서다.
은행연합회가 19일 배포한 가계대출 규제 관련 질의·응답(Q&A) 자료를 바탕으로 주요 궁금증을 풀어봤다.
△이번 대출규제가 기존과 달라진 점은 무엇인가.
-종전 주택관련 대출규제는 LTV·DTI 규제만 맞추면 됐다. 금융권에서 빌린 대출규모가 이 비율이 정하는 한도 이내면 새 대출이 가능했다는 뜻이다. 그런데 9·13 대책 이후에는 주택 수를 기준으로 주택보유와 생활자금 용도로 나눠 대출심사를 하는 게 가장 큰 특징이다.
큰 줄기는 주택이 두 채 이상이면 투기·투기과열·조정지역 같은 규제지역에서 주택담보대출을 원천 봉쇄하는 것이다. 1주택자도 원칙적으로 주택구매용 대출을 막되 본인이 실제 거주하거나 기존 주택을 팔겠다고 약속을 하면 LTV·DTI 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있도록 숨통을 열어줬다.
△1주택자라도 부모봉양이나 직장이전 같은 경우는 규제 지역에서 새로 주택담보대출을 받아 주택을 살 수 있는 것으로 안다.
-일단 2가지 경우로 나눌 수 있다. 먼저 기존 주택 처분조건부다. 가령 서울 노원구의 20평대 아파트를 보유하고 있고 마포구의 새 아파트를 사서 이사를 가려는 A씨의 경우 노원구 아파트를 2년 내 처분하고 마포구 아파트에 실제 전입해 살겠다는 약정을 맺어야 대출을 받을 수 있다.
A씨는 반드시 이 약속을 지켜야 한다. 이를 어길 때에는 대출을 회수당하고 앞으로 3년간 금융권에서 주택 대출을 받을 수 없다. 대출을 중간에 갚았더라도 기존 주택을 2년 내 처분하지 않으면 불이익을 받는다.
꼭 집을 팔지 않아도 되는 상황도 있다. 근무지 이전이나 부모봉양, 자녀교육 같은 사유가 여기에 해당한다. 가령 지방 거주 중인 B씨는 최근 자녀가 서울 대학에 입학해 장기 거주할 목적으로 주택을 구입 한다면 새로 대출을 받을 수 있다. 이런 경우 기존 주택과 새로 산 주택 모두 본인이나 가족 일부 또는 부모가 반드시 거주해야 하고 관련 사실을 증빙할 수 있는 서류를 은행에 제출하고 심사를 통과해야 한다. 은행에서 일정 기간 동안 실거주 여부를 체크해 약속을 지키지 않는다면 역시 대출을 회수하고 관련대출을 3년간 막는다.
△서울 강남구 대치동에 위치한 아파트를 한 채 갖고 있다. 현재 이 집은 전세를 내줬고 노원구에 전세로 거주 중이며 내년쯤 대치동 아파트로 이사를 계획 중이다. 세입자의 전세 보증금을 반환하려 대치동 집을 담보로 대출을 받을 수 있나.
-대치동 집이 공시지가 9억원이 넘는 경우와 아닌 경우로 구분된다. 9억원 미만이라면 본인 주택에 전입하거나 새로운 세입자와 계약할 목적으로 신청하는 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출은 허용된다.
9억원이 넘으면 좀 복잡해진다. 원칙적으로는 본인이 실제 살아야 임차보증금 반환용 대출이 나온다. 다만, 대책 발표 이전에 임대차 계약을 맺은 경우라면 예외를 허용한다. 예를 들어 기존 세입자와의 전세금이 3억원이었으나, 지난 5일 새로운 세입자와 보증금 1억원과 월세 60만원에 전세계약을 체결한 뒤 전세금 반환에 부족한 2억원을 대출받으려는 차주라면 반환용 대출을 받을 수 있다.
해외 근무처럼 본인 주택에 입주하지 못하거나 이와 비슷한 불가피한 사정이 인정된다면 예외적으로 대출을 받을 수 있다.
△서울에 집이 한 채 있는데 9·13 대책 이전에 다른 집을 사기로 하고 매매계약을 체결했다. 잔금을 마련하려 보유한 아파트를 담보로 2억원을 대출받으려 하는데 가능한가.
-대책 발표 이전에 집을 사기로 하고 계약을 맺었다면 잔금 용도의 주택 대출은 가능하다.
△1주택 보유세대인데 대책 발표 일주일 전 투기과열지구인 하남시의 아파트를 사기로 구두로 계약을 체결하고 계약금도 보냈다. 이런 경우도 새 규제를 적용받나.
-매매계약서를 작성하지 않았더라도 대책발표일까지 계약금을 매도인에게 보낸 것이 확인되면 종전 규정을 적용한다. 하지만, 대책 발표일까지 계약금을 보내지 않았다면 새로운 규제가 적용된다.
△서울과 지방에 아파트를 한 채 씩 보유한 2주택 세대다. 서울 집에 거주하며 지방 아파트는 전세를 주고 있다. 12월에 전세 만기가 돌아오는 데 세입자가 나가겠다고 한다. 역전세난 탓에 세입자 구하기도 어렵고 전세보증금 자체도 하락한 상황이다. 만기에 맞춰 보증금 상환자금을 마련하기 위해 기존 주택을 담보로 대출을 받을 수 있나.
-대책 이전에 새로운 세입자와 전세계약을 맺은 경우가 아니라면 보증금 상환자금 대출은 어렵다. 다른 세입자를 구하거나 생활안정자금 용도로 대출을 받아 활용해야 한다.
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