여의도 파크원 2조 PF대출 리파이낸싱 성공…기존 대출 조기상환

[이데일리 김성수 기자] 서울 여의도 랜드마크 빌딩 ‘파크원(Parc1)’ 관련 약 2조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 약 2조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리파이낸싱에 성공했다.

고금리로 부동산PF 시장이 ‘빙하기’를 겪고 있지만 국내에서 3번째로 높은 ‘랜드마크 자산’인 만큼 신규 대출을 통한 기존 대출 조기상환이 이뤄졌다. 또한 PF대출을 유동화한 증권의 상환자금이 부족해질 경우 우리은행, 신한은행이 ‘지원사격’하는 안전장치도 마련했다.

파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)

◇ 신규 대출 1.85조→기존 대출 1.75조 ‘조기상환’

29일 금융투자업계에 따르면 파크원 개발사업의 사업주인 와이이십이프로젝트금융투자(와이이십이PFV, Y22)는 약 2조원 규모의 PF대출 리파이낸싱에 성공했다.

리파이낸싱은 기존에 조달한 자금을 상환하기 위해 자금을 신규로 다시 조달하는 것을 뜻한다.

파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.

세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다.

서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 2007년 착공한 후 글로벌 금융위기를 맞아 2010년 10월부터 6년간 공사가 중단됐다가 지난 2020년 7월 완공됐다.

와이이십이PFV는 이 파크원을 신축해서 매각 또는 임대운영하기 위해 설립됐다. 대주주는 말레이시아 쿠알라룸푸르에 본사가 있는 부동산 개발회사 ‘아시아 프로퍼티 디벨롭먼트’(Asia Property Development Sdn. Bhd)다.

아시아 프로퍼티 디벨롭먼트는 와이이십이PFV 지분 87.9%를 보유하고 있다.

앞서 와이이십이PFV는 지난 2020년 10월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 우리파크원제일차를 포함한 기존 대주들로부터 총 1조7500억원 한도의 대출을 실행받았다.

이 대출은 2023년 10월 30일 만기였는데, 이후 만기가 올해 10월 30일로 2년 연장됐다.

해당 만기를 6개월 앞둔 지난 4월 30일에는 와이이십이PFV가 SPC 우리파크원제이차를 포함한 신규 대주단과 총 1조8500억원 한도의 대출약정을 체결했다.

이에 따라 지난 4월 30일 실행받은 대출로 기존 차입금(총 1조7500억원 한도)을 조기상환했다. 이 신규대출은 △트랜치A 1조7500억원 △트랜치B 1000억원으로 구성됐고, 만기는 오는 2028년 4월 30일 돌아온다. 주관회사는 NH투자증권이다.

파크원 빌딩 (사진=파크원 홈페이지)

◇ 우리·신한, 유동화증권 상환 부족시 ‘지원사격’

와이이십이PFV는 대출약정상 지급채무를 담보하기 위해 보유 중인 여의도 파크원 건물 및 지상권을 담보신탁(수탁자 신한자산신탁)했고, 트랜치A 대주들을 공동 제1순위 우선수익권자로, 트랜치B 대주들을 공동 제2순위 우선수익자로 지정했다.

담보신탁이란 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 신탁해서 수익권증서를 발급받은 후, 이를 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 제도다.

담보신탁의 장점은 △기존 저당권 제도에 비해 비용이 저렴하고 △신탁재산의 독립성으로 제3자 채권으로부터 보호받으며 △채무 불이행시 신탁회사가 신탁부동산을 환가해 대출금을 회수하는 등 채권 회수가 용이하다는 점이다.

우리파크원제이차는 트랜치A 대주 중 한 곳으로, 지난 4월 30일 와이이십이PFV에 원금 1000억원을 대출해줬다. 대출이자는 매 3개월로 설정한 이자기간에 대해 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 선급한다.

우리파크원제이차는 이 대출채권을 기초자산으로 일련의 PF 자산유동화기업어음(ABCP)을 차환해 발행했다.

ABCP를 제12회차까지 발행할 경우 만기는 오는 2028년 4월 30일로 기초자산인 PF대출 만기와 동일하다. 우리은행은 이 유동화거래의 주관회사이자 자산관리자, 업무수탁자, ABCP 매입보장 및 신용공여기관이다.

각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행한 유동화증권을 상환하지 못할 유동성 위험이 존재한다. 우리파크원제이차는 이같은 위험을 통제하기 위해 지난 4월 우리은행과 유동화기업어음 매입 및 신용공여약정을 맺었다.

우리은행은 우리파크원제이차가 차환해서 발행하는 ABCP 중 각 발행일에 판매되지 않은 잔여 ABCP를 1000억원 한도로 매입해야 한다. 또한 우리파크원제이차가 기존에 발행한 ABCP의 상환재원이 부족해서 요청하는 경우 미상환 ABCP의 액면금액을 한도로 해당 부족자금을 우리파크원제이차에 대출할 의무가 있다.

에스솔루션와이디는 트랜치A 대주 중 한 곳으로, 지난 4월 30일 와이이십이PFV에 원금 1500억원을 대출해줬다. 또한 이 대출채권을 기초로 일련의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환해서 발행하고 있다.

이 ABSTB를 제20회차까지 발행하면 만기는 오는 2028년 4월 30일이 된다. 에스솔루션와이디도 이 ABSTB의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한은행과 유동화증권 매입보장약정서를 체결했다.

신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 팔리지 않은 잔여 유동화증권이 있으면 해당 유동화증권을 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.

또한 대출약정상 기한이익상실 등 유동화증권 발행 중단사유가 발생하는 경우 기존에 발행한 유동화증권 상환을 위해 에스솔루션와이디가 발행하는 신용공여어음을 1500억원 한도에서 매입하는 방식의 신용공여 의무를 부담한다.