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펀블은 이번 공모를 통해 약 4억원 규모의 자금을 모집한다. 그간 부동산 조각투자 시장에 나온 상품 중 가장 작은 규모다. 펀블 관계자는 “작은 규모로 공모 청약을 성공시켜 STO 시장을 조성하는 것이 우선이라고 판단했다”고 설명했다.
업계에선 부동산 시장 악화에 STO 법제화 지연 등 악재가 겹치면서 시장 상황이 불안정해진 것이 공모 규모 축소에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 지난해 펀블이 20억 대 규모의 강남 제이빌딩 조각투자 공모에서 한 차례 청약 미달을 겪은 것의 영향도 적지 않다.
펀블은 공모 규모를 줄이는 대신 상품의 투자 안정성을 높이는 데 집중했다. ‘더 코노셔 여의도 1호’는 건영이 보유하고 있던 부동산으로 자산 유동화를 목적으로 조각투자 시장에 나오게 됐다. 건영과 재매입확약 계약을 통해 상품 설정 후 5년 뒤 건영에 매입가(위탁수익금)로 재매입 요청을 진행할 수 있는 옵션을 추가했다. 자산 가치 하락 리스크를 줄임에 따라 투자자들이 안정적으로 수익률을 올릴 수 있도록 투자 안정성을 높이는 것에 집중했다는 평가다.
한편 펀블은 부동산 수익증권 청산 작업에는 아직 소극적인 모양새다. 부동산 매각을 통한 증권 청산은 조각투자 시장에서 공모 청약만큼이나 중요한 사업 요소 중 하나다. 증권이 청산돼야 투자자들이 투자 원금과 매각 차익 회수가 가능해서다. 펀블은 최근 부동산 시장 악화로 인해 매각 작업을 적극적으로 진행하지 않고 있는 것으로 분석된다.
부동산 수익증권은 조각투자 플랫폼을 통해 주식처럼 거래가 가능하다. 다만 현재 펀블, 카사코리아, 소유 등 조각투자 플랫폼에 상장된 증권의 1주당 가격은 대부분 공모가를 밑돌고 있어 매각 시 원금을 100% 보존하기 어려운 상황이다.
펀블은 지난 2023년 4월 롯데월드타워 시그니엘 1호 매각 이후 추가 매각을 진행하지 않고 있다. 현재 해운대 엘시티와 현대테라타워는 펀블 플랫폼에 상장돼 있는 상태다. 이날 기준 해운대 엘시티는 공모가(5000원) 대비 100원 하락한 4900원에 거래되고 있다. 현대테라타워 DMC1호는 공모가 대비 10원 하락한 4990원에 거래 중이다.
펀블에 상장된 증권은 타 플랫폼에 상장된 수익증권 대비 가격 하락세가 크지 않은 것으로 분석됐다. 타 플랫폼 상장 증권의 경우 1주당 증권 가격이 공모가 대비 50% 이상 하락한 경우도 발생하고 있어서다. 이와 관련해 펀블 관계자는 “펀블에 상장된 부동산은 대부분 랜드마크 자산”이라며 “시장에 하락장이 오더라도 가격 방어력이 괜찮고 가격 상승 장에서 상승 탄력도가 높다”고 설명했다.
한편 펀블은 당분간 공모 작업에 집중할 전망이다. 상장 건물 매각 작업은 부동산 시장 경기가 회복되면 적극적으로 나서겠단 계획이다. 펀블 관계자는 “현대테라타워의 경우 상장 기간이 짧아 아직 매각 계획이 없다. 엘시티의 경우 부동산 매각을 위해 시장에 내놓은 상태”라며 “다만 부동산 시장의 경제적 불확실성이 커 아직 매각 적기는 아니라고 본다. 금리 인하 등의 요소들을 보고 적기에 매각 작업에 나설 것”이라고 말했다.
