분양가 상한제 적용으로 그나마 시세 대비 저렴한 가격에 공급하는 아파트는 여전히 높은 경쟁률을 보이며 뜨거운 열기가 느껴지지만 분양가 상한제를 적용하더라도 상대적으로 분양가를 높게 책정할 수 있는 후분양 아파트 단지는 미분양을 피하지 못하며 한파를 온몸으로 맞고 있다.
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실제 주변 비슷한 입지와 규모를 갖춘 신축 단지와 비교하면 가격 경쟁력은 더욱 두드러진다. 인근 단지인 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 전용면적 49㎡는 올해 9월 14억4500만원에 매매 거래됐으며 같은 송파구의 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’ 전용면적 59㎡는 같은 달 11억9000만원에 거래됐다.
반면 비슷한 시기 후분양으로 신규 공급을 진행하고 있는 대치동 A 단독 아파트는 당장 입주를 두 달여 남짓 앞둔 상황에서도 미분양이 남아 있는 상태다. 이 단지는 도시형 생활주택으로 소형 평수만 공급하던 것이 규제 완화로 공급 면적이 20평형 후반대로 넓어지고 또 해당 단지는 고급 자재로 마감하고 커뮤니티 시설 마련과 넓은 주차 공간 등으로 차별을 주고 있지만 평당 7000만원 후반대의 분양가로 공급하는 만큼 가격 이점이 떨어진다는 평가다. 앞서 지난해 후분양으로 공급했던 송파더플래티넘, 더샵 송파 루미스타 단지 역시 미분양이 나며 결국 ‘마피’로 잔여 물량을 소진하기도 했다.
분양가 상한제는 사실 선분양이든 후분양이든 모두 적용받는다. 다만 선분양과 후분양의 시점이 수년 차이가 난다는 점에서 공급자와 수요자 간 판단 기준이 달라진다. 공급자 측면에서 보면 후분양은 분양가 자체를 높게 책정해 받을 수 있지만 수요자 측면에서는 자금 조달에 큰 부담이 있어 선분양보다 인기가 덜하다.
보통 선분양은 분양 후 2~3년의 기간을 두고 자금을 단계별로(계약금, 중도금, 잔금 등) 내기 때문에 자금 조달 부담이 덜한 장점이 있다. 후분양은 개인의 사정에 따라 입주를 빠르게 하고 싶거나 완공된 아파트를 확인하고 계약하고 싶을 때 장점이 될 수 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “강남 불패는 부동산 호황기 때나 통하는 공식이다”며 “결국 지금 같은 시장에선 가격이 최우선 고려 사항인데 아무리 강남이라도 분상제 적용 단지가 있는데 이를 피해 분양가를 높게 책정하면 당연히 수요가 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.
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