수도권 꽁꽁 묶어도…“풍선은 또 부풀어 오른다”

[이데일리 김미영 황현규 기자] 정부가 작년 12·16대책에 버금갈 강력한 부동산대책 발표를 예고하면서 부동산시장의 흐름 변화에 관심이 쏠린다. 12·16대책 이후 풍선효과로 집값이 큰 폭으로 오른 인천·경기지역은 이번 대책의 주타깃으로, 한동안 지속됐던 상승세가 꺾일 것이란 관측이다. 다만 기존 대책들의 ‘약발’이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 여파에도 불구, 6개월이 채 가지 않았고 시중의 부동자금이 역대급이란 점에서 대책의 유효기한이 길지 않을 것이란 전망이 우세하다. 청약시장과 전월세시장 과열이란 부작용만 낳을 수 있단 지적이 나온다.

아파트로 가득찬 서울 시내 전경(사진=연합뉴스)

◇“수도권 전역 규제? 국민 절반을 규제…핀셋 실패”

문재인정부 들어 21번째로 내놓을 6·17 부동산대책의 핵심은 ‘갭투자’의 원천봉쇄다. 풍선효과가 발생하지 않도록 특히 수도권 대부분 지역에 규제지역 확대, 세제 강화, 대출 규제 등 전방위적인 압박을 가할 것으로 예상된다.

먼저 전문가들은 규제지역 확대가 지금껏 정부가 내세워온 ‘핀셋규제’의 실패를 자인하는 꼴이란 평가를 내놓고 있다. 정부는 12·16대책으로 고가 아파트가 몰린 서울 강남권을 정조준한 뒤 풍선효과가 나타나자 올해 2·20대책을 통해 수원, 안양, 의왕 등을 콕 찍어 규제하는 식으로 대응해왔다. 하지만 갭투자 등으로 이들 지역의 아파트값이 고공행진하면서 풍선의 바람을 빼는 동시에 풍선 이동을 막기 위해 핀셋규제를 포기해야 하는 상황에 놓였단 것이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수도권 전역으로 규제를 확대한다는 건 우리 국민의 절반을 규제하겠단 얘기”라며 “수 차례 강조했던 핀셋규제가 결국은 시장에서 효과를 내지 못했기 때문으로, 3기 신도시로 신규 아파트가 대량 공급될 때까지 규제를 더 늘려갈 수 있다”고 말했다.

하지만 규제 확대 및 강화에도 대책의 지속력이 길지 않을 것이란 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 거듭된 규제에 시장은 내성이 생긴데다 GTX노선 확충 등 수도권 곳곳에 교통호재가 잇따르는 점, 시중의 부동자금이 넘쳐나는 점 그리고 공급이 수요를 따라가지 못한다는 점 등의 이유에서다.

권일 부동산인포 팀장은 “그간 많이 오른 곳들은 일시적으로 상승세가 둔화되겠지만 올 하반기에 수도권에서 전철 연장과 GTX노선 착공 등 여러 개발사업이 이뤄지면서 머지않아 규제 효과가 반감되고 시장이 움직일 것”이라고 내다봤다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “양도소득세 부담에 임대주택 의무 임대기간이 8년으로 늘어나면서 기존 주택의 매도물량이 없어 집값은 오를 수밖에 없는 구조”라고 짚었다.

◇“전국 각지로 풍선효과 퍼질 것…실수요자 위한 조치 있어야”

이번 규제 강화로 인한 부작용 우려는 벌써부터 제기되고 있다.

가장 큰 건 지방으로의 풍선효과 이동이다. 온라인부동산까페에선 “규제가 약한 미분양관리지역으로 눈을 돌리자”는 등의 투자처 이동 권유 글들이 속속 올라오는 중이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “경기도 전체를 규제지역으로 묶으면 전국 각지로 풍선효과가 퍼질 가능성이 있다”며 “유동성이 충분한 상황에서 사람들의 투자 수요를 억제하긴 불가능하다”고 꼬집었다. 윤지해 수석연구원은 “수도권에선 투기지역, 투기과열지구보다 상대적으로 규제가 약한 조정대상지역으로 투자 수요가 몰릴 것”이라고 했다.

아파트청약시장이 지금보다도 더 과열될 가능성도 점쳐진다. 청약시장의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 통제로 시세보다 저렴한 ‘로또청약’ 열풍이 이미 사회적 문제로 부각되고 있는 상황이다. 다음달 말 시행될 민간택지 분양가상한제 적용 단지는 분양가가 HUG 통제 때보다도 낮아져 올 들어 평균 99대1로 역대 최고치를 기록한 서울 청약경쟁률을 더 끌어올리리란 관측이다.

전세시장으로 불똥이 튈 수 있단 점도 우려 대목이다. 권대중 교수는 “매매수요를 누르면 집을 사려던 이들이 대기수요로 남는다”며 “전월세가 올라가고 시장이 불안해진다”고 했다.

전문가들은 실수요자들을 위한 조치가 필요하다는 입장이다. 윤지해 연구원은 “다주택자에겐 양도세 유예 기간 연장, 대상확대와 같은 퇴로를 열어줘야 실수요자에 필요한 거래 물량이 나온다”고 봤다. 권 교수는 “수요와 공급이 맞도록 시장을 살살 달래면서 정책을 펴야 시장이 안정화된다”며 “공급이 부족한 상황에서 규제만 거듭하니 가격 폭등이 반복되는 것으로, 중산층 주거 안정을 위한다면 서울 도심부터 공급을 대폭 늘려야 한다”고 주문했다.