NH올원리츠, 금싸라기 자산 샀다…'하이트진로 서초사옥' 인수 완료

[이데일리 김성수 기자] NH올원리츠가 서울 서초구 서초동에 있는 ‘하이트진로 서초사옥’ 자산매입을 완료했다.

거래가격은 3.3㎡(평)당 약 2900만원으로, 지난 1분기 서울 강남권역(GBD) 평균 거래가격보다 저렴하다. 해당 건물 매입 관련해서 받은 선순위, 후순위 대출은 모두 오는 2027년 5월 만기가 돌아온다.

NH올원리츠는 이번 신규자산 편입으로 배당 안정성이 높아져, 연간 주당배당금(DPS) 기준 300원을 지급할 예정이다.

NH올원리츠 매매금액 2400억…평당 2893만원

20일 금융투자업계에 따르면 NH올원리츠는 신규 자(子)리츠인 NH제9호위탁관리부동산투자회사(이하 NH9호)를 설립하고 ‘하이트진로 서초사옥’을 지난 14일 매입 완료(딜클로징)했다. 매매금액은 2400억원으로, 3.3㎡(평)당 2893만원이다.

NH올원리츠는 NH농협그룹의 상업용 부동산 투자 플랫폼이다. 오피스, 물류센터로 구성된 코어플러스 급 자산을 기초자산으로 담고 있다.

(자료=NH올원리츠)

NH올원리츠가 기존에 보유한 자산은 △오피스 분당스퀘어(비전월드 주차장 포함) △오피스 에이원(A1)타워 당산(NH3호리츠(당산)) △도지물류센터(NH5호리츠) △리테일 엔스퀘어(NH7호리츠(NH리테일제1호펀드)) △오피스 에이원(A1)타워 금남로(NH7호리츠) △오피스 에이원(A1)타워 광주역(NH7호리츠) 등이다.

여기에 ‘하이트진로 서초사옥’을 기초자산으로 담은 자리츠 ‘NH9호’가 추가됐다. NH9호 자산구조는 △보통주 850억원 △대출 1710억원(선순위 1510억원(쿠폰금리 3.94%), 중순위 200억원(쿠폰금리 5.50%)으로 구성돼 있다.

선순위, 후순위 대출 만기는 모두 오는 2027년 5월이다.

하이트진로 서초사옥은 서울 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 있으며 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. NH올원리츠가 이 건물을 매입한 시점에서 계산한 캡레이트인 ‘이니셜 캡레이트’는 5.45%다.

캡레이트는 부동산 투자 수익률을 나타내는 지표로, 투자금 대비 순영업소득(NOI) 비율을 말한다. 이 때 부동산을 매입한 후 처음 계산하는 캡레이트가 이니셜 캡레이트다. NOI가 동일한데 구매가격이 낮으면 캡레이트가 더 높아질 수 있다.

국내 상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 지난 1분기 서울 강남권역(GBD) 오피스 캡레이트는 4.0%, 평당 평균 거래가격은 3718만원이다.

이와 비교하면 NH올원리츠가 건물을 저렴한 가격에 매입한 것으로 보인다. 해당 건물은 입지, 양호한 임차인, 개발호재 등 ‘3박자’를 갖췄다.

지하철 3호선 남부터미널역에서 걸어서 3분 거리에 있고, 하이트진로가 장기 마스터 리스로 사용 중이다. 마스터 리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식이다.

잔여 임대차 기간은 약 7년 1개월(2032년 6월 28일까지)이다. 임대료 인상률은 매년 2.5%다. 이에 따라 안정적인 현금흐름 확보가 가능하다는 게 매각주간사 측 설명이다. 사용승인일은 1988년 1월이었지만 2003년 11월 리모델링했다.

(자료=NH올원리츠)

◇ 자산 편입에 배당안정↑…연간 DPS 300원 지급

또한 건물 주변에 개발 호재가 여럿 있다. 서울시는 서초구 방배동 서리풀 공원과 연계해서 미래형 업무·문화시설을 담은 복합업무거점을 조성할 계획이다. 서울시는 크게 3가지 존(구역)을 만들겠다는 구상을 갖고 있다.

△서초~강남 업무기능을 강화하는 첨단융합(IT·바이오 등) 업무복합단지 △2호선 서초역~공공시설 등~서리풀공원~7호선 내방역을 연결하는 도심 속 시민참여형 복합 공공공간 △공개 공지로부터 서리풀공원까지 이어지는 문화거점공간 등이다.

이밖에도 국군정보사령부 부지 개발, 롯데칠성 부지 개발 등 호재도 진행 중이다. 서초동 1005-6번지 일대 서초동 정보사령부 부지에는 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획이다.

매도자는 KB자산운용(KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁 제12호)이다.

앞서 KB자산운용은 이 건물을 지난 2020년 4월 2280억원(3.3㎡당 2800만원 선)에 매입했었다. KB자산운용이 소유한 매각 대상 자산은 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평)다. 건물의 나머지 면적은 소유자가 각기 다르다.

당초 KB자산운용은 건물을 매입한지 2년 남짓 지난 2022년 9월 컬리어스, 애비슨영을 매각주간사로 선정하고 매각작업에 나섰었다. 그러나 당시 한국은행의 급격한 금리인상으로 이자 등 자금조달 비용이 높아지고 부동산 매수심리도 얼어붙었다.

이에 KB자산운용은 급하게 팔기보다는 시장 상황에 따라 매각시점을 잡는 쪽으로 방향을 선회했다. 그 결과 최근 NH올원리츠에 매각하는 데 성공한 것.

NH올원리츠는 이번 신규자산 편입으로 배당 안정성이 높아지고 운용자산 규모(AUM)도 늘어났다. 연간 주당배당금(DPS) 기준 300원을 지급할 예정이다.

NH올원리츠는 오는 10월 서울 종로구 ‘디타워 돈의문’을 매입할 예정이다. 이로써 배당률이 연 7%로 올라가는 구조로 설계했다.

디타워 돈의문은 서울지하철 5호선 서대문역 인근에 있는 지하 7층, 지상 26층, 연면적 8만6224㎡(약 2만6000평) 규모 대형 오피스 빌딩이다. 주요 임차인인 DL그룹이 올해 말 퇴거한 후 농협그룹 사옥으로 활용할 예정이다.