[가계부채 대책] 분양시장 돈줄 마른다… 수요자 부담↑·주택 공급↓

[이데일리 김기덕 기자] 정부가 가계부채 축소를 위해 내년부터 아파트 중도금 대출 보증 한도를 축소하기로 하면서 분양시장에 빨간불이 켜졌다.

당장 중도금 대출 한도가 줄어들기 때문에 내 집 마련을 계획했던 실수요자들은 현금 마련 부담이 높아져 분양시장 진입이 더욱 어려워지게 됐다. 건설사 입장에서는 가수요가 빠진 상황에서 자체 신용보증을 통해 중도금 대출자금을 조달해야 할 판이어서 사업 리스크가 높아졌다. 결국 중도금 대출 규제 강화로 ‘실수요자 감소→ 분양시장 침체→ 건설사 손실 확대 → 주택공급 부족’이 현실화될 것이라는 우려가 커지고 있다.

10·24 가계부채 종합대책에 따르면 중도금 대출 보증 한도는 내년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시의 경우 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 기존과 같이 3억원이 유지된다. 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.

일반적으로 아파트 중도금은 새 아파트 분양 당첨 후 계약금과 잔금 사이에 내는 돈으로 전체 분양가의 60%를 차지한다. 중도금 보증 한도가 5억원으로 낮아지면 보증 대상이 되는 아파트의 분양가는 기존 9억원에서 8억 3000만원으로 7000만원이 내려갈 수 있다. HUG 관계자는 “중도금 대출이 가능한 신규 공급아파트 분양가를 낮추거나, 중도금 보증 한도 외에 금액을 건설사나 청약자들이 자체 조달하게끔 하는 두 가지 방법을 구상 중에 있다”고 말했다.

여기에 중도금 대출 보증 비율 축소로 건설사나 실수요자들의 부담이 커질 전망이다. 신규 아파트 공사가 끝나기 전에 건설사 부도 등으로 공사가 마무리되지 못하면 HUG와 주택금융공사는 보증비율에 따라 은행에 대출액을 대신 갚아준다. 이 보증비율이 줄어들게 될 경우 일부 집단대출을 제2금융권에서 받거나 건설 보증 대출 또는 개인 신용 등으로 조달해야 한다.

만약 수요자가 9억원의 아파트 분양에 당첨된 후 중도금 60%(5억 4000만원)를 대출로 조달할 경우 보증받을 수 있는 금액은 현재 90%인 4억8600만원이다. 하지만 이 비율이 80%로 줄어들면 기존보다 5400만원이 줄어든 4억 3200만원만 보증을 받을 수 있게 된다.

건설사 관계자는 “HUG에서 사실상 우량한 사업지 외에는 분양 보증서 발급 제한을 대폭 강화하겠다는 의도인데 이렇게 되면 앞으로 주택사업이 지연될 수밖에 없다”며 “분양모집공고를 내더라도 사업 위험이 조금이라도 높거나 계약률이 낮은 단지는 은행권에서 자금 조달이 어려워질 수도 있다”고 말했다.

이번 대책으로 신규 주택 공급이 더욱 줄 것이라는 우려도 많다. 대형건설사 관계자는 “정부의 1순위 청약 자격 강화로 이미 1순위 청약자 수가 줄어드는 상황에서 중도금 대출 부담을 높이면 돈이 많지 않은 30~40대 무주택자는 분양시장에서 더욱 멀어질 수 있다”며 “내년 제도가 시행되면 확실히 인기를 끌 만한 단지가 아니고서는 분양 일정을 마냥 미룰 수밖에 없어 일단 올해 안에 많은 물량을 쏟아낼 예정”이라고 말했다.

주택협회 관계자는 “대출 규제보다 중도금 대출 보증 한도 등이 분양시장에 큰 영향을 미칠 수 있다”며 “서울 등 수도권과 지방 간 청약시장 양극화가 더욱 심해질 수 있다”고 말했다.