[일문일답]국토부 "단기적 투자수요 줄어들어…시장 안정화될 것"

[이데일리 권소현 정다슬 기자] 정부의 잇따른 대책 발표에도 강남 등 일부 지역을 중심으로 집값이 크게 상승하고 있는 것에 대해 국토교통부는 “단기적 투자 수요는 줄어들었으며 올해 들어 지난해 발표한 대책들이 발효되면서 시장이 안정화될 것”이라고 긍정적으로 판단했다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 9일 기자간담회를 열고 “지난해 발표한 신(新) 총부채상환비율(DTI) 도입, 다주택자 양도세 중과, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 제도가 풀차징(full charging)하는 시기가 도래하고 저금리 시대도 마무리되고 있다”며 “서울·수도권 지역에 저희가 파악하고 있는 내년까지 공급 물량도 예년과 비교해 훨씬 많아 시장은 점점 안정될 것으로 본다”고 말했다.

다음은 박 실장과의 일문일답.

- 최근 강남 재건축 집값 상승의 원인을 어떻게 보시는가.

△집값이 올라간 게 투기 수요다, 투자 수요다, 실수요다라고 구분하기는 쉽지 않다. 다만 특정지역을 염두에 두고 말하는 것은 아닌데, 자기가 실제 거주할 목적인 아닌데 자산가치 상승을 기대하고 구입하는 것을 투자나 투기라고 본다면 자금조달계획을 분석해 보니 최근 두어달 이뤄진 주택거래 상당수는 투기 또는 투자 목적이었다. 특히 전세를 끼고 사는 거래가 상당수 있었다.

서울 집값이 무조건 오른다는 것은 일종의 미신이라고 생각한다. 2000년도 초 주택가격을 100이라고 봤을 때 현재 주택가격 지수를 보면 서울, 특히 강남권 주택가격은 170 정도로 두 배가 되지 않는다. 주택 가격은 상하방으로 조정돼 왔다. 이와 비교해 코스피, 이 중 50대 기업 주가는 같은 기간 3.5배 정도 올랐다. 서울, 강남에 투자하면 무조건 돈을 번다는 것은 실증적인 데이터에 기초하지 않은 섣부른 진단이다.

아울러 지난해 12월 부동산 정책이 본격적으로 시행되기 앞서 시장이 많이 움직였고 그 과정에서 오버슈팅된 부분도 있다고 생각한다. 신DTI, 다주택자 양도세 중과 등 여러가지 정책들이 100% 시행되면 시장이 안정적인 방향으로 조정될 것이다.

- 국지적·일시적인 시장과열에 대해서는 추가 대책을 세울 계획이 없는가.

△특정 지역의 집값이 단기적으로 움직인다고 해서 정책 방향이 흔들려서는 안된다. 다만 여러 정책에도 불구하고 국지적인 시장이 과열이 다른 지역으로까지 확산된다면 정부로서 취해야 할 정책을 신속하게 마련해야 한다.

- 보유세 등에 대한 국토부의 입장은 어떠한가.

△세제는 기획재정부가 담당하는 것. 다만 재정특별위원회가 구성돼 활동하게 되면 국토부도 필요 시 참여하겠다. 부동산 관련 데이터와 시장에 대한 진단 등 부동산시장이 발전·안정될 수 있는 방향으로 세제 개편에 기여할 것.

- 공시지가 인상 얘기가 나오고 있다. 이런 부분도 재정특위에서 다루는가.

△재정특위에서 다룰 수 있는 의제 중 하나는 될 수 있다고 생각한다. 다만 공시지가 현실화 문제는 일관되게 우리가 추진하고 있는 방향이다. 보유세 부담 강화라는 목표와 직접적으로 관련 없이 과세형평성 차원에서 공시가격 현실화는 필요하다고 생각하고 앞으로도 추진해나갈 예정이다. 보유세 부담 강화는 모든 부동산 소유자의 부담을 일률적으로, 기계적으로 올리는 것이 답은 아니다. 세 부담 조정을 통해 부동산시장에서의 수직적인 형평성을 재고하는 방향으로 나아가는 것이 맞다.

- 재건축 연한 늘리는 얘기가 나오고 있다.

△아직까지는 그런 방향으로 검토했다고 말할 수 있는 상황은 아니다. 재건축 시장과 관련해서 작년 6·19 부동산 대책, 8·2 부동산 대책 통해 재건축과 관련한 여러 새로운 제도를 도입했다. 이런 것들이 일선에서 제대로 집행·관리되고 있는지 우선 면밀하게 점검할 것이다. 특히 재건축 조합의 운영실태, 재건축 시공사 선정과정에서의 양상은 철저하게 대응할 것이다. 재건축과 관련된 행정절차가 적법하게 이뤄지고 있는지 종합적으로 살펴보고 그 과정에서 드러나는 제도적 미비점도 볼 것이다.

- 분양가 상한제는 언제 시행하나.

△8·2대책 발표 시 도입한다고 했고 그 입장은 변함은 없다. 다만 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 통해 고분양가 문제를 관리할 수 있는 장치가 현재도 작동하고 있다. 만약 이런 장치로도 미흡하다고 보면 분양가 상한제의 시행도 고려할 수 있다.

분양가 상한제는 분양가 낮추고 주변 집값 상승 요인을 줄여줄 뿐만 아니라 각종 정비사업에 있어서 투자수익률 떨어뜨려 시장안정 효과가 있다. 반면 시장 참여자들이 분양가 상한제를 오인하는 부분도 있다. 종합적인 검토를 해 분양가 상한제 도입이 주택시장 안정에 기여하고 실수요자 주택 구입 부담을 줄이는데 긍정적이라고 판단하면 적극 도입을 검토하겠다. 지금도 매달 분양가 상한제 개정된 요건에 해당하는 지역이 어딘지 데이터를 갖고 분석하고 정성적인 분석도 같이하고 있다.

- 서울 내 공공택지 지정 논의는 어떻게 되어가고 있나.

△서울시와 협의가 이뤄져야 하는 문제라 지금 말하기 어렵다. 서울시는 다른 지역과 달리 대규모 유휴지가 있는 게 아니라 서울시와 면밀하게 협의해야 한다. 기본 원칙은 서울을 포함한 공공택지지구 지정을 연내 하겠다는 것이다.

- 자금조달계획 등 집중조사에도 불구하고 국세청 이관 등 엄중한 제재조치는 백여건에 머물렀다.

△실거래가 신고가 계약 체결 내 60일 이내이고 자금조달계획서 시행이 9월 26일이기 때문에 모든 계약에 대한 모니터링과 분석이 이뤄진 것이 아니다. 오늘 발표한 것은 특이한 거래 사항을 일부 걸러낸 것에 불과하고 아직까지 조사는 계속되고 있다. 실거래가 신고를 했고 이번에 행정조치가 이뤄지지 않았다고 해서 법망을 피해갔다는 것은 아니다.

- 이번 상시모니터링과 현장단속이 이전 조사와 다른 점은 무엇인가.

△시스템 한계나 조사 인력 한계, 지자체 업무 부담 때문에 지금까지는 선별적으로 표본 추출했다면 8·2대책 이후에는 범위와 수위를 높여서 하고 있다. 실거래 신고시스템을 바탕으로 우리가 생각한 적정 가격의 범위를 벗어난 가격으로 신고가 들여오면 자세히 들여다보는데 이번엔 그 범위를 넓혔다. 또 리니언시 제도가 도입되면서 먼저 자진신고를 하면 과태료가 감면되기 때문에 상당히 많은 이들이 자진신고를 하고 있다.

- 특별사법경찰 규모는 어느 정도 되나.

△일단 국토부 특사경은 6명이고 2월까지 지자체 특사경이 확보될 것. 오해하실 수 있는데 특사경만 부동산 시장 단속에 나가는 것이 아니다. 특사경의 진두지휘 아래 인력이 꾸려져 부동산 불법행위 조사에 나설 것. 서울시 등 광역지자체의 경우 국토부 인력 이상의 단속 인력이 확보될 것으로 본다.

- 실거래가 거래신고할 때 신고 의무는 있어도 계약이 취소될 경우 이를 신고하는 시스템은 없다는 제도적 미비점이 발견됐다. 일각에서는 이를 이용한 자전거래 가능성도 제기되고 있는데 어떻게 보시나.

△실제 자전거래가 이뤄지고 있는지 먼저 살펴봐야 할 것. 제도적 미비점에 대해서는 현재 개선을 검토하고 있다.