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12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승해 57주 연속 올랐다. 상승세는 이어졌지만 오름폭은 6주 연속 둔화했다. 서울은 올해 들어 1월 넷째 주 0.31%로 고점을 기록한 뒤 0.27%→0.22%→0.15%→0.11%→0.09%→0.08%로 상승 폭이 계속 줄어드는 흐름이다.
상급지 약세도 이어졌다. 2월 넷째 주 하락 전환한 강남3구와 용산구는 이번 주까지 3주 연속 하락세를 기록했다. 송파구(-0.09%→-0.17%)는 신천·잠실동 대단지를 중심으로 하락폭이 확대됐고, 강남구(-0.07%→-0.13%)는 역삼·일원동 위주로 가격이 내렸다. 서초구(-0.01%→-0.07%)도 하락폭이 확대됐다. 이태원·이촌동 중심으로 하락 거래가 나타난 용산구(-0.05%→-0.03%)만 하락폭이 소폭 둔화했다.
한강벨트 주요 지역에서도 상승세는 둔화 흐름을 보였다. 성동구 상승률은 전주 0.18%에서 0.06%로, 마포구는 0.13%에서 0.07%로 각각 축소됐다. 동작구는 0.01%에서 보합(0%)으로 전환했다. 강동구는 0.01% 하락하며 지난해 2월 첫째 주(-0.03%) 이후 약 1년 1개월 만에 하락 전환했다.
다만 외곽 지역에서는 상승 흐름이 이어졌다. 강북권에서는 광진구(0.25%)가 자양·광장동 주요 단지 위주로 상승했고, 성북구(0.24%)는 길음·돈암동 대단지를 중심으로 올랐다. 노원구(0.16%)는 공릉·중계동 학군지 위주로, 은평구(0.16%)는 응암·녹번동 역세권 위주로 상승했다. 강북구 역시 미아·수유동 중심으로 0.15% 상승했다.
강남권에서도 일부 중저가 단지 중심 상승세가 나타났다. 양천구(0.18%)는 신정·목동 대단지를 중심으로 올랐고 강서구(0.14%)는 가양·등촌동 역세권 위주로 상승했다. 금천구(0.14%)와 관악구(0.12%), 영등포구(0.11%) 등도 상승 흐름을 이어갔다.
“다주택자 양도세 중과 유예 종료 분기점”
시장에서는 세금 변수와 매물 증가가 상급지 조정의 주요 배경으로 보고 있다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 늘고 있는 데다 향후 보유세 개편 가능성까지 거론되면서 고가 1주택자 일부도 차익 실현에 나서는 분위기다.
부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물 출회에 따른 가격 조정이 이뤄지고 재건축 추진 단지와 정주여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 발생하는 등 혼조세가 이어지며 서울 전체가 상승했다”고 분석했다.
전문가들은 이번 강남권 하락을 추세적 하락이라기보다 세금 변수에 따른 조정 국면으로 보는 시각이 많다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남권 하락은 이어지고 있지만 하락폭이 계속 확대될 가능성은 크지 않아 보인다”며 “다음 주 통계부터는 하락폭이 점차 둔화될 가능성이 있다”고 말했다.
김 소장은 “시장 전체가 하락 사이클이라면 통상 외곽 지역부터 가격이 먼저 빠지는 모습이 나타나는데 지금은 강남권 중심으로 조정이 나타나고 있다”며 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일반세율로 매도하려는 매물이 늘면서 나타난 현상으로 볼 수 있다”고 설명했다.
반면 외곽 지역이 상대적으로 강세를 보이는 것은 실수요 중심 시장 구조 때문이라는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 시장은 2024년처럼 갈아타기 수요가 주도했던 양극화 장세와 달리 무주택자 중심의 ‘키 맞추기’ 시장으로 재편되는 흐름이 나타나고 있다”며 “중저가 지역이 상대적으로 양호한 가격 흐름을 보이는 이유”라고 분석했다.
전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 상승해 전주와 같은 수준을 유지했다. 세종(-0.01%), 강원(-0.04%), 광주(-0.04%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 충남(-0.02%) 등 일부 지역은 하락세를 나타냈다.
경기는 0.10% 상승하며 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 확대됐다. 성남 분당구(0.16%→0.26%), 수원 영통구(0.16%→0.45%), 구리시(0.16%→0.39%) 등은 상승폭이 커졌다. 다만 용인 수지구는 여전히 강세를 보였지만 상승폭은 0.44%에서 0.30%로 줄었다. 과천시는 -0.05%로 4주 연속 하락했다.
인천은 0.01% 상승하며 전주(0.02%)보다 상승폭이 소폭 둔화했다. 수도권 전체로는 0.08% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 확대됐다. 비수도권은 0.01% 상승했고 5대 광역시는 보합, 8개 도는 0.02% 올랐다.
전세 시장은 상승세가 확대됐다. 전국 전셋값은 0.09% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 커졌다. 서울은 0.08%에서 0.12%로 상승폭이 확대됐다. 역세권과 대단지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 이어지며 전셋값 상승세를 지탱하는 모습이다. 경기는 0.13%, 인천은 0.08% 올라 수도권 전체 상승률은 0.12%를 기록했다. 비수도권(0.07%)은 5대 광역시가 0.08%, 세종시는 0.13%, 8개 도는 0.05% 올랐다.
