[Q&A]임대차보호법 통과…거짓이유로 갱신 거절, 손배액은?

[이데일리 김미영 기자] 이른바 임대차 3법의 핵심인 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회를 통과했다. 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 도입이 골자다. 국토교통부는 이날 관련 법령 개정에 따라 이해도를 높이기 위한 질의응답 자료를 냈다. 다음은 갱신 거절 해당 사유와 허위 거절시 손해배상액 산정 등과 관련한 주요 예상질의응답 내용.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나?

“먼저 임차인이 2개월의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우다. 예로 임차인이 1,2월분 월세를 연속 연체했거나 1월 연체 후 2,3월은 지급하고 다시 4월에 연체했다면 갱신을 거절할 수 있다.

두번째로는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우다. 이름이나 주민번호를 거짓으로 했거나 주택 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 빌린 경우다.

또한 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우에도 갱신 거절이 가능하다.

이외에 임대인이 △임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 △주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 △다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 △임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 △임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 해당한다.

-임대인이 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하나?

“임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다.”

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나?

“임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정은 이렇다. 임대인과 임차인 간에 계약 체결시 손해배상 예정액 합의금을 보거나, 합의금이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액이 된다. △갱신 거절 당시의 월단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액 △‘임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료에서 갱신 거절 당시 월단위 임대료를 뺀 금액의 2년치 △갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 등에서 큰 금액이 손해배상액이 된다.

서울 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)