하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양, 내년 초로 미뤄진다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 유엔사부지 복합개발사업장에 지어지는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양 시기가 내년 초로 미뤄진다.

늦어도 다음달 중에는 발코니 확장 등 설계변경 승인이 나겠지만, 이미 11월로 연말이 가까워진 만큼 일레븐건설은 연내 분양보다는 내년에 분양하는 쪽으로 미룰 계획이다.

◇ 다음달 중 사업계획승인 가능…분양 내년으로 연기

16일 부동산업계에 따르면 ‘더 파크사이드 서울’ 내 하이엔드 오피스텔인 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양이 내년 초로 넘어간다.

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다. 시행사는 용산일레븐(일레븐건설 종속회사)이다.

(자료=서울시, 용산구청)

용산일레븐은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 대한토지신탁에 관리형토지신탁했다. 사업은 수탁자에 의해 진행된다.

사업비는 11조원 규모며 전체적 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’, 오피스텔 명칭은 ‘더 파크사이드 스위트’다. 시공사는 현대건설로 작년 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 오피스텔 723실은 △1.5룸 212실 △2룸 237실 △3룸 272실 △펜트하우스 2실로 구성된다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 평당 1억5000만원을 넘을 것으로 예상된다.

시행사 일레븐건설은 발코니 확장 등 설계변경으로 용산구청에 지난 6월 인허가를 신청한 후 설계변경 승인을 기다리고 있다. 발코니 확장을 할 경우 오피스텔 평면이 다 바뀌기 때문에 견본주택(모델하우스)도 전부 변경해야 한다.

용산구청에 따르면 설계변경 관련 작업이 막바지 단계에 와있다. 서울시에서 관계 부서의 협의가 끝나서 사업시행자인 일레븐건설에 의견을 제시했으며, 일레븐건설은 이에 대해 어떻게 조치할지에 대한 계획(조치계획)을 용산구청에 제출했다.

현재 용산구청은 이를 검토하는 중이다. 협의된 내용이 조치계획에 반영됐는지를 확인하고 변경인가 처리를 할 예정이다. 구체적 기한은 없지만 다음달 안에는 사업계획승인이 가능하다는 게 용산구청 측 설명이다.

사업계획승인으로 인허가가 마무리되면 일레븐건설은 오피스텔부터 분양할 계획이다. 아파트는 2027년경 후분양한다.

◇ 미국 추가 금리인하 기대…올해 인허가·준공 ‘급감’

다만 다음달은 이미 11월로 연말이 가까워진 만큼 일레븐건설은 오피스텔 분양을 연내보다는 내년으로 미룰 예정이다. 고금리 지속으로 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 위축돼 있지만, 향후 금리가 점차 낮아지면 사업성도 개선될 것으로 기대된다.

오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소라서 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다. 미국 연방준비제도(연준)의 추가 금리인하에 대한 기대감도 지속되고 있다.

연준은 지난달 기준금리를 기존 5.25∼5.50%에서 4.75∼5.0%로 0.5%포인트(p) 낮추는 ‘빅컷’을 단행했다. 또한 연준 고위 인사들은 연내 추가 금리인하가 필요하다는 목소리를 연이어 내고 있다.

15일(현지시간) 로이터통신 등 외신에 따르면 메리 데일리 샌프란시스코 연방준비은행(연은) 총재는 미국 뉴욕대학교 행사에서 연설 및 질의응답을 통해 “인플레이션이 예상대로 완화된다면 올해 1~2회 추가로 금리를 인하하는 것이 합리적”이라고 말했다.

서울과 수도권에 주택 공급 부족이 심각해지는 만큼 장기적으로 분양 성과가 좋을 것으로 예상된다. 올해 아파트 인허가 물량이 급감했고 그간 착공 실적이 없었던 만큼 아파트 준공 물량도 예년보다 줄어든 상태다.

국토교통부가 지난달 30일 발표한 ‘8월 주택통계’를 보면 지난 1~8월 누계 기준 주택 인허가실적은 전국 20만155가구로 전년 동기(25만4973가구) 대비 21.5% 줄었다.

주택 인허가 실적 (자료=국토교통부 8월 ‘주택 통계’)

이 기간 수도권 인허가는 8만5656가구로 전년 동기 대비 18.1% 감소했고, 지방은 11만4499가구로 전년 동기 대비 23.9% 감소했다.

수도권 주택 준공(입주) 물량도 줄었다. 올해 1~8월 누적 기준 수도권 내 준공된 주택은 12만5678가구로 전년 동기 대비 17.0% 감소했다. 같은 기간 서울 내 준공된 주택은 2만2945가구로 전년 동기 대비 31.7% 축소됐다.

아파트 기준으로 봐도 수도권 내 준공 물량이 감소했다. 올해 1~8월 누적 기준 수도권 내 준공된 아파트는 11만1855가구로 전년 동기 대비 8.9% 감소했다. 서울의 경우 준공 아파트가 1만8589가구로 같은 기간 18.2% 줄었다.

(자료=감사보고서)

이 사업의 1조3000억원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 오는 2027년 6월 20일경 만기가 돌아온다. 주관사는 메리츠증권이며 장기차입금 금리는 6.4%다.

또한 일레븐건설로부터 후순위차입금으로 작년 말 기준 2482억1299만원(금리 4.6~5.0%)을 빌린 상태다. 사업을 위한 장기차입금(1조3000억원) 및 후순위차입금(2482억원)은 개발사업의 종료 시점인 2027년 만기 일시 상환될 예정이다.