온라인 강의 사이트 재테크 카테고리를 통해 부동산 강연 영상을 클릭했더니 ‘부동산 투자 전략 귀재 수익 600% 보장’이라며 보여주는 강의 내용 중 일부다. 1~2분가량 맛보기 영상을 보여주더니 3개월 수시 보기 영상이라며 9만8000원의 결제를 요구했다. 이 홈페이지에선 부동산 갭투자 내용을 전면에 걸고 수강생을 모집 중이다. 후기도 수천 건에 달한다. 수익률 600%의 실제 투자 사례라며 소액으로 투자할 수 있는 단지 선별법을 알려준다고 투자자를 현혹한다.
|
문제는 이 같은 강의가 자본력이 없는 소액 갭투자를 양산해 시장의 부담을 가중시킨다. 현재 고수익률만을 부각한 부동산 갭투자 강연을 막거나 제재할 방법이 없다. 그 강연을 듣고 투자했다가 전세 만기 때까지 가격 반등이 일어나지 않는다면 ‘깡통전세’의 후폭풍을 피할 수 없다. 투자자가 하소연해도 보상받을 방법이 없어 관리감독의 사각지대에 놓여 있다.
주택도시보증공사(HUG)가 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘등록임대사업자 보증사고 현황 자료’에 따르면 올해 1월부터 2월 말까지 발생한 개인 임대사업자의 전세 보증사고는 총 221건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1건) 대비 200배 이상 늘어난 수치다. 지난해 연간 기준 개인 임대사업자의 보증사고는 총 135건인데 올해 들어 두 달 만에 전년 기록을 넘어섰다. 사고 금액은 올해 555억원으로 이 역시 지난해 1년 치 사고금액인 321억원보다 72.9% 높은 수치다.
인천의 A 공인중개소 대표는 “부동산 강사가 20명가량의 외지인을 대동해 갭투자를 하고 가면 그 지역의 가격이 훌쩍 뛰기도 했다”며 “다만 이들 중 대부분은 ‘팔 때’를 맞추지 못해 수익률이 높진 않을 것이다”고 설명했다.
전문가들은 전세가율이 높은 지역이더라도 매매가 잘 이뤄지지 않는 지역이라면 갭투자에 유의해야 한다고 지적했다. 고준석 제이에듀투자자문대표는 “전세가율이 높은 지역이라고 하더라도 일자리와 교통이 좋지 않은 지역에선 매매가 잘 이뤄지지 않아 갭투자 시 보증사고에 취약할 수 있다”며 “입주물량 역시 2년6개월 뒤까지만 집계하기 때문에 투자시점으로부터 4년 뒤의 수급은 알 수 없어 과도한 레버리지를 일으켜 투자하는 것은 지양해야 한다”고 설명했다.
서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “정부의 1·3 대책 이후 부동산 경기가 바닥을 찍고 반등할 것이란 기대감에 갭투자가 다시 고개를 드는 모습이다”며 “여기에 2019년 아파트값이 주춤한 뒤 코로나를 기점으로 집값이 다시 급상승했던 학습효과로 투자자가 매물 선점에 나서면서 이틀을 노려 부동산 갭투자 강연도 고개를 드는 것 같다”고 말했다. 서 교수는 “고금리 상황에서 전셋값이 여전히 하락하고 있어 여유자금 없이 투자에 나서면 역전세를 감당할 수 없다”고 경고했다.
