외국인 '큰손'들 국내 알짜 부동산 입질 활발

[이데일리 신상건 기자] 국내 체류 외국인 170만명 시대가 도래한 가운데 외국인들이 국내 부동산시장에 큰손으로 자리잡고 있다. 외국인들은 토지를 비롯해 주택 및 오피스까지 영향력을 확대하고 있다. 국내 부동산시장이 선진국이나 다른 아시아 국가보다 안정성과 수익성이 우수하다는 판단에서다.

◇제주도, 외국인 투자 과열… 인천경제자유구역도 부상

△단위: ㎡. [자료: 제주특별자치도청]

7일 부동산업계에 따르면 외국인들의 부동산 투자가 가장 활발한 곳은 제주도다. 제주도는 외국인을 유치하기 위해 부동산투자이민제도를 2010년부터 2018년 4월까지 한시적으로 운영하고 있다. 이 제도는 외국인이 휴양체류시설에 일정 금액(5억원) 이상을 투자하면 국내 거주비자(F-2)를 주고 5년이 지나면 영주권(F-5)을 허용해주는 제도다.

그동안 제주도는 1441건에 9600억원의 자금을 유치했고, 1287억원의 세수 증대와 외환 보유 효과를 거뒀다. 특히 중국 자본의 투자가 활발해지고 있다. 제주도 내 중국인의 소유 토지 현황을 보면 2009년 1만 9702㎡에서 올해 6월 말 현재 592만 2327㎡로 296배 이상 늘었다. 제주도는 외국인들의 투자 과열 양상이 벌어지면서 부동산투자이민제도를 손본다는 계획이다.

인천경제자유구역도 외국인들의 투자 유망지역으로 꼽히고 있다. 인천경제자유구역청은 외국인들을 유치하기 위해 7억원대 165㎡ 이상 대형 미분양 아파트를 사는 외국인에게 부동산투자이민제도를 적용할 방침이다. 올해 9월 말 기준 이 지역의 미분양 아파트는 송도 1750가구, 영종 1172가구, 청라 294가구로 이들 가운데 165㎡ 이상은 300가구 안팎이다.

이외에 외국 시민·영주권자 등을 대상으로 하는 재미동포타운도 인천 송도신도시에 조성된다. 830가구의 아파트와 2000실의 오피스텔, 상가, 호텔로 구성된다. 아파트는 미국 등 외국에서 이미 65%가량 계약이 완료됐다.

인천경제자유구역청 관계자는 “경제자유구역 내 미분양 주택이 부동산이민제 대상에 포함되면서 외국인 투자 유치에 대한 기대가 크다”고 말했다.

◇외국 자본, 오피스시장 거래금액 71% 차지

오피스 시장 역시 외국인(자본)들이 서서히 잠식하는 분위기다. 부동산컨설팅업체 교보리얼코에 따르면 올해 들어 거래된 3만 3000㎡(1만평) 이상 대형 오피스는 5개로 거래대금은 총 1조 3695억원에 달한다.

이 중 순수 외국인(펀드·기업·리츠 제외) 들이 매입한 오피스는 2개로 거래대금의 71.5%(9790억원)를 차지하고 있다. 지난해에는 순수 외국인들의 오피스 매입은 없었다. 대형 오피스 공급이 어느 정도 마무리된 데다 기업 수요가 꾸준하고 다른 나라에 비해 명목 임대료가 하락하지 않는 점 등이 외국인들에게 매력으로 작용하고 있다.

정혜진 교보리얼코 연구원은 “1990년대 말에는 부실 기업의 보유 부동산을 저가에 매입해 단기간 보유하다 시세 차익을 남기고 매각하는 외국계 투자은행이 대부분이었다”며 “그러다가 2000년 후반에 들어 매각 차익보다 운영 수익을 목적으로 하는 보험사나 연기금들이 많이 들어오고 있다”고 말했다. 그는 이어 “이들은 5~7%의 수익률을 목적으로 오피스를 장기간 운용하는 형태를 띠고 있다”고 덧붙였다.

◇외국인 주택임대, 평택·송탄·아산 등으로 확산

외국인들을 대상으로 한 주택 임대사업도 활성화되고 있다. 그동안 주택 임대사업의 주요 지역은 이태원이나 동두천, 의정부 등이었다. 하지만 최근 평택에 대규모 미군기지 이전이 본격화되면서 평택과 송탄, 아산 등으로 확산되고 있다. 평택은 오는 2016년까지 용산에 있는 미군부대 이전이 계획돼 있어 군인, 군무원, 관련 기업 직원들까지 약 8만명이 유입될 예정이다.

외국인을 대상으로 하는 주택 임대사업은 국내 관광과 의료 관광 목적 외국인, 거주 외국인, 주한미군과 가족, 재외동포 등 크게 4가지로 나뉜다. 이 중에서 미군을 대상으로 한 주택임대사업이 가장 주목받고 있다.

장병철 부동산센터 이사는 “외국인 관광객과 거주 외국인이 늘면서 외국인 임대사업이 부동산 임대시장의 화두로 떠오르고 있다”며 “시장 규모는 매년 증가해 지난해 기준 3조 8400억원에 달한다”고 말했다.

전문가들은 이러한 현상이 주택 공급 과잉에 따른 수요 보충 측면에서는 긍정적이지만 외국인의 투자가 실수요보다 토지 개발이나 오피스에 국한된 데 따른 부작용을 우려했다. 김규정 우리투자증권 팀장은 “외국인들이 국내 부동산시장에 대한 투자를 늘려가고 있지만 실질적인 이득은 모두 챙겨가는 구조”라며 “정부는 검증시스템 도입 등을 통해 이들이 시장에 도움이 되는 방안을 고민해야 할 시점”이라고 말했다.

[자료: 교보리얼코]