강남 르메르디앙 개발, 브릿지론 연장…다음달 본PF 전환

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지에 ‘교보타워 1.5배’ 규모 복합시설을 개발하는 사업(트윈픽스)이 1조600억원 한도 대출을 받았다. 브릿지론 연장을 위해서다.

당초에는 지난달 1조2700억원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 하려 했었다. 다만 더 나은 금융조건을 모색하기 위해 일단 브릿지론을 연장했고, 다음달 본PF 전환에 나설 예정이다. 오는 2027년 착공을 목표로 진행 중이다.

1조600억 브릿지론 중 9600억, 다음달 26일 만기

15일 금융투자업계에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업(트윈픽스)은 브릿지론 연장을 위해 지난달 대주단과 총 1조600억원 한도의 대출약정을 체결했다.

(자료=서울시)

이 사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만9838.2㎡ 규모의 업무시설(오피스), 오피스텔 132실, 숙박시설(호텔 65실), 근린생활시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.

마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있고, 현대건설이 시공을 담당한다. 오는 2027년 착공을 목표로 진행 중이다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 종전에는 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이었다. 다만 주주 구성에 변화가 있을 예정이다.

마스턴제116호강남프리미어PFV는 자산 관리·운용 및 처분에 대한 업무를 위탁하기 위해 마스턴투자운용과 자산관리위탁계약을 체결한 상태다.

당초에는 지난달 1조2700억원 규모 본PF 전환을 하려고 했다. 다만 더 나은 금융조건을 모색하기 위해 일단 브릿지론을 연장했고, 다음달 본PF 전환에 나설 예정이다. 기존 브릿지론(9500억원 한도)은 지난달 26일 만기 도래했다.

연장된 브릿지론 액수는 1조600억원이며 △트랜치A-1 1000억원 △트랜치A-2 9600억원으로 구성된다. 트랜치A-1 1000억원은 오는 2027년 9월 24일 만기가 돌아온다. 채권자는 특수목적회사(SPC) 해피니스블루다.

또한 트랜치A-2 9600억원은 다음달 26일 만기가 돌아온다. 채권자는 특수목적회사(SPC) 더블에이플러스제일차다. 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행해서 유동화한 거래도 이뤄졌다.

더블에이플러스제일차는 지난달 마스턴제116호강남프리미어PFV와 체결한 대출약정에 따라 제1회 ABSTB(발행금액 9600억원, 다음달 27일 만기)를 발행해서 조달한 자금으로 9600억원 대출을 실행했다.

이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자는 메리츠증권이다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 조감도 (자료=서울시)

3월 건축허가 신청…2027년 착공 목표로 진행중

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 이같은 위험은 현대건설의 자금보충 및 조건부 채무인수 의무를 통해 통제된다.

현대건설은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 대출원리금 미지급 등 자금보충 사유가 발생하면 더블에이플러스제일차에 대해 자금보충 의무를 부담한다. 만약 이같은 의무를 이행하지 않으면 마스턴제116호강남프리미어PFV의 원리금 채무를 중첩적으로 인수해야 한다.

해피니스블루가 대출해준 트랜치A-1 1000억원도 유동화가 이뤄졌다. 대출채권 만기일은 오는 2027년 9월 24일로 대출원금이 만기 일시 상환되는 조건이지만, 조기 상환이 가능하다.

이 대출채권의 신용위험은 현대건설이 마스턴제116호강남프리미어PFV의 대출채무에 대해 연대보증을 제공함으로써 통제된다.

르메르디앙 호텔 부지 개발로 지어지는 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.

연면적은 13만9838.2㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.5배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계했다.

이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

이 사업은 작년 10월 22일 열린 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 건축위원회는 사업지 내부에 계획된 실내형 공유공간에 다양한 공간을 경험할 수 있는 계획으로 새로운 랜드마크를 조성하고자 했다.

또한 주민의 이용 편의성을 고려해서 그린클라우드 공간을 제시해서 새로운 타입의 도심 휴식공간을 제공했다.

강남구청에 따르면 이 사업은 지난 3월 14일 강남구청에 건축허가 신청을 접수했다. 다만 사업시행자 측이 필요한 서류를 보완해서 접수해야 건축허가가 나온다. 보완된 서류에 대해 관계 부서들이 협의를 진행한 후 특이 사항이 없으면 건축허가를 받게 된다.