정부, 재건축 연한 등 규제 카드 만지작..집값 잡힐까(종합)

김현미(왼쪽 첫번째) 국토교통부 장관이 18일 서울 가좌 행복주택에서 열린 주거복지 협의체 회의에서 발언하고 있다. 국토교통부 제공.

[이데일리 성문재 기자] 김현미 국토교통부 장관이 집값 과열이 나타나고 있는 재건축 아파트에 대한 ‘핀셋 규제’ 가능성을 밝혔다. 재건축 연한 등의 규제가 강화될 경우 올해 연한 충족을 앞두고 있는 서울 시내 노후 아파트 재건축 사업들에 제동이 걸릴 것으로 보인다.

◇‘과열 주범’ 재건축 타깃..연한·안전진단 강화 검토

김 장관은 18일 서울 가좌 행복주택 회의실에서 열린 ‘주거복지 협의체’ 회의 후 기자간담회에서 “재건축은 주거환경을 개선하는 순기능도 있지만 구조안전에 문제가 없는 데 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 문제 제기가 있다”며 “안전성이나 내구연한을 종합적으로 검토해서 진행할 필요가 있다”고 강조했다.

이는 회의 전 모두발언에서 “(정부의 부동산) 규제에도 불구하고 특정 지역의 과열이 심화되거나 다른 지역으로 확산될 조짐이 있다면 더욱 정교한 추가 대책도 내놓겠다”고 말한 것에 대한 부연 설명이었다. 현재 집값 과열은 서울의 재건축 또는 9억원 이상 고가주택 중심으로만 나타나고 있다는 것이 국토부의 판단이다.

이에 따라 현재 준공 후 30년인 재건축 연한이 과거와 같이 최장 40년으로 늘어나거나 재건축 안전진단 요건이 대폭 강화될 가능성이 점쳐진다.

재건축 연한은 지난 2014년 9·1 부동산 대책을 통해 준공 후 ‘40년’에서 ‘30년’으로 완화된 바 있다. 이듬해에는 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음이나 에너지 효율 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하다고 판단될 경우 안전진단을 통과할 수 있도록 조건을 완화하기도 했다.

그래픽= 이미나 기자

◇‘30살’ 목동·상계주공 등 적용 관심..공급 부족 우려 제기

재건축 연한이 다시 원상복구될 경우 올해 입주 30년을 맞은 1988년 준공 아파트가 당장 재건축 사업을 추진할 수 없게 된다. 과거 기준을 보면 1981년 이전 준공 아파트는 일괄적으로 준공 후 20년 기준을 적용받았고 1982년에서 1991년 사이 지어진 단지는 준공연도에서 기준연도(1982년)를 뺀 숫자에 2를 곱하고 여기에 기본 22년을 더해 재건축 연한을 정했다. 1992년 이후 준공 단지는 준공 후 40년이 적용된다.

1988년에 준공돼 입주한 단지는 양천구 목동신시가지 7·11·12·13·14단지, 노원구 상계동 주공 4·6·7·9·10·15·16단지, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운, 서초구 서초동 삼풍아파트 등이다. 이전 기준을 적용하면 이들 단지는 4년 뒤인 2022년부터 재건축이 가능하다.

전문가들은 재건축 규제가 강화될 경우 지금과 같은 집값 과열은 어느 정도 잠재울 수 있을 것으로 예상했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “재건축 아파트는 대표적인 투자상품이라는 점에서 정부 정책의 영향을 많이 받는다”며 “연한 강화 등은 재건축 아파트에 대한 과도한 기대감을 감소시킬 수 있다”고 말했다.

일각에서는 서울 내 빈 땅이 없는 상황에서 신규 공급의 사실상 유일한 통로인 재건축을 억제할 경우 공급 부족 우려가 더 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 뿐만 아니라 현재 재건축이 가능한 1970년대 준공 아파트 몸값을 더 치솟게 만들 것이라는 관측도 나오고 있다.

강남구 대치동의 한 공인중개사는 “1970년대 지어진 대치 은마아파트나 압구정 현대아파트, 송파구 잠실주공5단지 등은 재건축 연한이 40년으로 강화되도 사업 진행에 영향을 받지 않는다”며 “이들 단지로 투자수요가 집중되면 해당 집값이 천정부지로 뛸 것”이라고 전했다.

그래픽= 이미나 기자