올 들어 주택 매입 이후 신용대출이 회수되는 경우가 속속 나오기 시작하면서 신용대출을 받아 구입 자금을 충당하려던 주택 매수자들이 긴장하고 있다.
앞서 정부는 지난해 11월 1억원이 넘는 신용대출을 받은 차주가 1년 이내에 규제지역에서 주택을 매입하면 신용대출을 회수한다는 내용을 담은 규제방안을 발표했다.
이후 은행들은 6개월 주기로 해당 차주들의 주택 구입 여부를 확인하고 있다. 첫 점검은 지난달 말 이뤄졌다. 이처럼 은행들이 실제 점검에 착수하기 시작하면서 신용대출을 받고 주택을 매입했거나 구입 자금으로 이를 사용하려던 차주들의 우려가 확산되는 분위기다.
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우선 이 세무사는 “지난해 11월 30일 이후 1억원이 초과되는 신용대출을 받고 1년 이내에 규제지역에서 주택을 취득하면 대출이 회수된다”고 말했다. 이때 해당 신용대출을 주택 구입 용도로 사용하지 않았더라도 주택을 취득했다면 대출이 회수된다는 설명이다.
다만 1억 이하의 신용대출은 큰 문제가 없다는 게 이 세무사의 판단이다. 그는 “신용대출이 아예 없는 주택 매입자들이 거의 없는데다 주택자금조달계획서 상에도 신용대출을 기재하도록 돼 있다”며 “1억원 이하 신용대출이 회수된 사례는 없다”고 말했다.
주택 자금을 조달할 때 실질적으로 주의해야 하는 부분으로는 신용대출보다 출처 확인이 어려운 ‘현금’을 짚었다. 장 세무사는 “은행에 예금되지 않은 현금의 경우 주택취득자금으로 사용하게 되면 불법적인 증여나 사업상 매출 누락액이 아니냐는 의심을 받을 수 있다”고 말했다. 그러면서 “주택자금조달계획서 상에도 가급적이면 ‘현금 등 기타’ 항목에는 아무것도 기재를 하지 않는 게 좋다”고 말했다.
이 세무사와 장 세무사는 이 밖에도 주택 자금을 조달할 때 증여, 차용 등에서 주의해야 할 부분과 주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)를 작성하는 방법 등에 대해 조언했다. 우선 증여의 경우 제때 신고를 하고 증여세 신고서를 증빙자료로 내는 게 낫다는 설명이다. 장 세무사는 “어차피 국세청에서는 부동산 취득자의 능력과 부동산 가액을 상대적으로 판단해 조사 대상자를 선정한다”며 “강남 집이 아니라고 해서, 9억원 이하라고 해서 안전한 것은 아니다”라고 말했다.
또 가족 간에 돈을 빌리고 차용증을 썼다면 공증을 받진 않아도 되지만 변제를 실제로 해나가는 것이 중요하다고 강조했다. 그렇지 않으면 차용이 증여로 추정될 수 있다는 이유에서다. 이 세무사는 “차용증 작성은 필수지만 공증은 받지 않아도 무방하다”며 “실질적으로 중요한 것은 공증이 아니라 차용을 입증하는 것이기 때문에 차용증에 맞춰 원리금을 갚아나가는 것이 핵심”이라고 말했다.
차용을 했을 땐 세법상 적정이자율인 연 4.6%를 적용해야 하지만 아닌 경우도 있다고 봤다. 이 세무사는 “세법에서는 법정 이자와 실질 이자 차이가 1000만원을 넘지 않으면 여기에 대해서는 증여로 추정하지 않는다”며 “원금이 2억1700만원 이하인 정도라면 연 이자 환산 시 1000만원이 조금 안 되기 때문에 이럴 때는 1%에서 법정 이자 사이의 적정 이자를 합의 기재하는 것을 권한다”고 말했다.
이에 더해 증빙 자료 부족으로 ‘미제출 사유서’를 냈을 시에는 추후 보완을 해두라는 조언이다. 장 세무사는 “미제출 사유서를 냈다가 보완하지 않아 소명 안내문을 받는 경우가 종종 있다”며 “따로 보완 시점이 안내되진 않기 때문에 스스로 챙기는 것을 잊지 말아야 한다”고 말했다. 이와 관련된 자세한 내용은 복덕방기자들 유튜브 채널을 통해 확인할 수 있다.
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촬영·편집=남우형 PD
