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10일 서울 여의도 국회의원회관에서 이용선 더불어민주당 의원과 대한건축학회 공동 주최로 열린 ‘서울 주택가격 안정을 위한 정비사업 활성화 세미나’에 참석한 전문가들은 사업 속도를 가로막는 현장의 실무적 걸림돌을 짚는 동시에 실효성 있는 제도 개선 방안을 촉구했다.
첫 번째 발제자로 나선 한은철 나우동인건축사사무소 부사장은 “영등포구 한 현장에서는 정비계획고시 후 통합심의 과정에서 경미한 용적률 관련 변경을 추진했다”며 “그런데 이와 관계도 없는 공공보행통로 삭제를 두고 유관 부서 간 의견이 충돌해 수개월씩 사업이 지연된 사례가 있다”고 지적했다.
뿐만 아니라 “정비계획 결정 이후 정책이나 기준이 변경됐을 때, 조합이 기존 기준을 따를지 바뀐 기준을 택할지 몰라 혼선이 가중되고 있다”며 “조합이 주도적으로 의사결정을 내릴 수 있는 기준을 마련해야 한다”고 강조했다.
한 부사장은 건축규제를 완화하고 안전진단 면제 완화, 분담금 감면 등을 담은 ‘노후계획도시정비법’ 규제 완화로 특별정비 예정구역 지정부터 시업시행자 지정까지 1년이 채 걸리지 않은 분당의 한 사례를 소개했다. 또한 소유자의 4분의 1만 동의를 받으면 진행할 수 있는 ‘도심복합개발’로 전환하면서 용적률을 344%에서 500%까지, 분양가구수는 1553가구에서 2829가구까지 높인 구리시의 한 프로젝트 소식도 전했다.
그러면서 “이들의 공통점은 실질적으로 조합들이 체감할 수 있는 정책을 적용했다는 점”이라며 “앞으로도 예측 가능성을 높이기 위한 명확한 경과 조치 기준 마련, 자치구와 유관부서 간의 이견을 조율할 실효성 있는 중재 기구 도입 등이 이뤄진다면 사업 속도는 훨씬 빨라질 것으로 기대한다”고 말했다.
분쟁 시 비용↑…“이주비 지원해 중견사 참여 유도” 의견도
분쟁 해소의 필요성도 제기됐다. 사업이 지연될수록 비용 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.
권영준 법무법인(유한) 태평양 변호사는 “시공사들 사이에서 경쟁이 벌어지면 상대방을 비난하며 소송이 벌어지는 경우가 있다”며 “사업 초기와 달리 진행 과정에서 사업성이 올라가거나 떨어지는 경우 이해관계에 따라 조합과 시공사 간 갈등이 벌어지기도 한다”고 전했다.
또한 “조합장이 원하는 시공사를 압박하는 것은 물론, 본인의 의도를 이루기 위해 서면 결의서를 위조하는 경우도 있다”며 “조합장을 해임시키는 조건도 있는데, 오히려 이를 일부 조합원들이 악용하는 사례도 있다”고 설명했다. 이와 함께 “돈이 좀 들더라도 새집을 바라는 아파트조합원들과 정비사업에 들어가면 수익이 제한되는 상가 조합원 간 갈등도 벌어진다”고 부연했다.
권 변호사는 “이같은 분쟁을 최소화하기 위해서는 적법한 절차를 통해 사업을 진행해야 한다”면서도 “조합장 해임 절차는 엄격히 해 집행부 공백에 따른 사업 지연 및 비용 증가를 줄여야 한다”고 강조했다.
아울러 “조합 입장에서는 시공자를 교체를 하는 것이 생각보다 상당히 쉽게 진행이 될 수 있으나, 이 경우 새로운 선정 절차를 거치며 비용 증가로 이어질 수 있다”며 “공사 계약의 해제를 어렵게 하거나 계약 해제 시 손해액을 산정할 수 있는 기준을 제시하는 등의 방법을 고민할 필요도 있다”고 말했다.
이주비 현실화에 대한 언급도 나왔다. 박영국 현대건설 도시미래가치사업3팀장은 “인허가 지연, 사업성 악화, 조합 내부 갈등 등으로 인해 사업 기간이 늘어지면서 공사비는 물론 금융비용도 함께 증가하고 있다”고 짚었다.
박 팀장은 “대기업은 이주비 금리가 저렴해 선호하는 경우가 있는데 서울시에서 동시다발적으로 이뤄지는 정비사업을 모두 대기업에서 소화할 수는 없다”며 “사업성이 취약한 지역의 주택 공급을 촉진하기 위해 정부 지원 저리 이주비 금융 상품을 별도로 만들어 중견 건설사의 참여를 유도하고 조합원 부담을 덜어줘야 한다”고 제안했다.
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