재건축도 '공공'이 주도…이르면 이달 '주택공급대책' 발표

[이데일리 김용운·하지나 기자] 이르면 이달 말 공공재건축, 도심고밀개발 등 서울 안 주택공급대책이 나올 전망이다. 3기신도시 용적률 상향, 도심 상업용지 내 빈상가나 오피스빌딩에 주택을 넣는 것과 영구임대 재건축 등이 포함될 것으로 보인다. 다만 서울 강남권 그린벨트를 해제해 공공택지로 조성, 아파트를 짓는 방안은 서울시와 시민단체 반발로 당장 이번 대책에 포함되긴 어렵다는 전망이 나온다.

서울 송파구의 재건축 추진 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)

13일 국토교통부 등에 따르면 정부는 7·10 대책 후속으로 ‘주택공급확대 TF’를 이번주 안에 가동, 이르면 이달 안에 결과를 발표한다. 국토부 관계자는 “국토부 1차관을 단장으로 하는 실무협의단을 현재 구성중에 있다”며 “실무협의단이 만들어지는 대로 공공재개발 등 추가공급을 위한 구체적인 대책들이 빠른 시일 안에 나올 예정”이라고 말했다.

검토 대상은 7·10대책에서 이미 언급했다. △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 △3기 신도시 용적률 상향 △ 도시주변 유휴부지 및 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년·신혼부부용 공공임대ㆍ분양아파트 공급 △도심 내 공실 상가·오피스 활용 등 5개이다.

이 가운데 3기 신도시 용적률 상향과 공공재건축 사업은 이전에 나오지 않았던 공급대책으로 꼽힌다. 특히 공공재건축 사업은 서울의 신규 주택공급 확대와 직결되는 사안으로 7·10 대책의 ‘숨겨진 대책’으로 평가를 받았다.

공공재건축은 지난 5·6대책에 나왔던 공공재개발 방식을 재건축에도 적용하겠다는 것이다. 공공재개발은 재개발 사업에 LH와 SH 등 공공기관이 공동시행사로 참여해 재개발사업 속도를 촉진하는 게 골자다. 분양가상한제를 적용하지 않고, 2종 주거지역은 3종으로, 일반주거지역은 준주거지역으로 용도를 상향하는 당근책을 제시했다. 대신 조합원분을 제외한 나머지 물량의 50% 이상을 공공임대(공적임대 포함)로 공급해야 한다.

지난 5월 기준 서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 추진 중이지만 이중 102곳은 구역 지정 이후 10년간 조합 설립에 실패해 사업 진행이 사실상 멈춰 있다. 국토부는 공공재개발로 재개발사업을 진행하면 사업기간이 5년으로 단축될 것으로 예상했다.

국토부 관계자는 “재건축도 재개발 못지않게 사업속도가 지연되고 있는 곳이 많다”며 “조합이 원할 경우 공공이 참여해 사업을 안정적으로 추진할 방안을 마련 중이다”고 말했다.

다만 공공참여에 대해 조합원들의 반대가 적지 않을 것으로 보인다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “공공이 개입하면 인허가 절차는 빨라지겠지만 조합원들이 바라는 사업성을 극대화 하는 쪽에 초점을 맞추기 어렵다”며 “공공재건축을 유도하기 위해선 더 큰 당근책이 필요해 보인다”고 말했다.

도심고밀개발의 경우 이미 서울시가 2018년 관련 대책을 발표한 바 있다. 상업지역 주거비율을 400%에서 600%로 높이고 준주거지역 용적률을 400%에서 500%로 상향, 도심내 정비사업구역 주거비율을 90%까지 확대해 늘어난 주택 물량의 50%를 공공주택으로 확보한다는 계획이다. 이를 통해 서울시는 2022년까지 3만5000가구를 공급하겠다고 밝혔지만 실제 성과는 부진하다. 이에 민간사업자의 적극적인 참여를 이끌기 위한 더 강력한 유인책이 필요하다는 목소리도 흘러나오고 있다.

앞서 지난 6일 박원순 서울시장은 기자회견에서 “서울시가 할 수 있는 부동산 대책 중 하나가 도심지 고밀 개발”이라며 “재개발을 준비했다가 해제한 지역 등을 우리가 일부 매입해주면 다시 재개발이 가능해질 것”이라고 밝혔다.

그린벨트 해제 대안으로 제시됐던 유휴 철도부지를 활용 방안도 고려해볼 수 있다. 서울시가 확보 가능한 유후 철도 부지는 △개화차량기지(37만9683㎡) △구로차량기지(25만3224㎡) △신내차량기지(19만140㎡) △창동차량기지(18만1819㎡) △수색차량기지(17만2000㎡) 등 37곳이다. 앞서 서울시와 국토부는 용산 정비창 부지에 8000여가구를 공급화하는 방안을 발표한 바 있다. 특히 만성적자를 겪고 있는 한국철도공사(코레일)의 재무구조 개선에도 기여할 수 있는 만큼 정부 방침에 따라 긍정적인 검토가 이뤄질 가능성도 있다. 여기에 서울시내 4만5000가구에 달하는 공공임대주택의 재건축 방안도 구체적인 계획이 만들어지고 있는 상황이다

김규정 NH투자증권 연구위원은 “이미 서울시는 도심 고밀개발이나 비주거용 오피스텔 전환 등 내놓은 공급대책들이 많지만, 제대로 진행중인 것은 없다”면서 “기존 사업들이 속도를 더 낼 수 있도록 추가 인센티브를 부과하는 정도 수준에 그칠 가능성이 있다”고 말했다.