일시상환 주택대출 내달부터 만기 연장 어려워진다

*전체 주택대출은 은행권 주택대출 지난해말 기준 477조2000억원 중 80조원 안팎의 정책 모기지론 제외하고 추정 [자료= 금융위원회, 한국은행]

[이데일리 최정희 박기주 기자] 인천에 사는 60대 오모(44)씨는 최근 주택담보대출로 고민이 많다. 2009년 지금 사는 집을 구매할 당시 만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받고 계속 만기를 연장해왔는데 정부 정책이 바뀌면서 만기 연장이 어려워졌기 때문이다. 오씨는 퇴직 이후 별다른 소득이 없어 연금으로 이자를 충당하고 있었는데 은행 요구대로 매달 원금까지 갚아나가는 분할상환을 하게 되면 더 작은 집으로 이사 가야 하는 게 아닌지 고민이다.

내달 수도권부터 신규 취급되는 주택담보대출에 한해 비 거치·분할상환(매달 원금과 이자를 나눠 갚는 방식) 규제가 시행되지만 실제 은행들은 기존 대출까지 깐깐하게 관리할 방침이다. 일시 만기상환으로 받았던 기존 주택담보대출은 더 높은 이자를 내거나 대출액 일부를 갚아야 재연장이 가능할 것으로 보인다. 특히 저신용자 또는 주택담보인정비율(LTV) 70% 초과자 등이 주요 관리대상이다. 이들에겐 더 높은 금리를 받거나 대출회수 등의 패널티를 부과할 방침이어서 결국 기존 대출자들의 불안감이 커지고 있다.

◇“아예 대출 회수”…깐깐해지는 만기연장

은행들은 지난달 중순 금융위원회 등이 발표한 가계 주택담보대출 여신심사 가이드라인을 토대로 기존 대출을 포함한 구체적인 내부 실행 안을 짜 각 영업점에 배포하고 있다.

일부 은행에선 주택담보대출비율(LTV) 70% 초과자, 총부채상환비율(DSR) 80% 초과자(연간 전체 빚 상환액이 소득의 80%를 초과) 등을 관리 대상으로 선정해 이들이 일시상환 대출의 만기를 재연장하면 우대금리 적용을 제외해 금리를 올리거나 대출액 일부를 상환하도록 요구할 방침이다. 아예 대출을 회수하는 방안도 거론되고 있다.

또 부실 위험을 사전에 차단하기 위해 신용등급이 7등급 이하인 저신용자에 대해선 신규 대출을 아예 취급하지 않는 방안도 제시되고 있다. 금융감독원에 따르면 7등급 이하 저신용자의 주택담보 연체율은 0.89%(지난해 11월말)로 1~10등급 전체(0.36%)보다 두 배 이상 높았다.

시중은행 관계자는 “일시상환 대출자들이 만기 재연장을 요구하면 비거치·분할상환으로 갈아타도록 유도할 방침”이라며 “이들에게 비거치·분할상환이 금리가 더 낮고 총 빚 상환액도 적다고 권유하겠지만 이들이 갈아타기를 거부한다면 대출규모를 줄일 수밖에 없다”고 말했다.

시중은행들이 기존 대출에 대해서도 압박을 가하는 이유는 저성장, 저금리 환경에 수익성이 떨어지는 상황에서 부실 대출을 조기에 퇴출시켜 가계부채 질이 악화되는 것을 차단하겠단 의도다. 또 주택담보대출 잔액 중 분할상환의 비중을 올해말까지 45%, 내년말까지 50%로 기존 목표보다 각각 5%포인트씩 늘려야 한다.

◇ 매달 내는 빚 상환액 늘어, 연체 우려 커

문제는 은행 뜻대로 일시상환 대출자들이 분할상환으로 전환할 수 있느냐는 점이다. 지난해 말 은행권 주택담보대출 잔액 약 397조2000억원중 만기 일시상환 대출은 60%에 달했다.

일시상환 대출자들이 분할상환으로 전환하면 매달 부담해야 하는 빚 상환액은 상당히 늘어난다. 예컨대 1억원을 만기 5년에 연 3.34%(은행권 1월 가중평균금리)로 일시상환키로 한 대출자는 매달 28만원의 이자를 내지만, 이를 분할상환(원리금균등상환)으로 전환해 만기를 10년으로 늘리고 이자를 연 3.17%로 줄였다 해도 매달 부담해야 할 금액은 94만원으로 늘어난다.

시중은행 관계자는 “분할상환으로 갈아타는 것이 총 빚 상환액을 줄이는 방법이지만 이자를 못 내 연체되는 것과 원금이 연체되는 것은 신용등급에 미치는 파장이 다르다”며 “분할상환으로 갈아탔다가 원금을 연체하면 신용등급에 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

임진 한국금융연구원 가계부채 연구센터장은 “일시상환 만기를 계속 롤오버(만기 연장)하기엔 가계부채 리스크가 커 어떻게든 일시상환을 줄여나가는 것이 필요하다”며 “LTV 70% 중 20%까지는 분할상환하고 나머지는 일시상환하는 등의 방식으로 분할상환을 유도하는 것이 필요하다”고 말했다.

윤석헌 숭실대 금융학부 교수는 “중장기적으로는 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 방식이 맞지만 이러한 방식은 어느 정도 재산이 있는 사람들에게 성립되는 것”이라며 “분할상환으로 갈아탈 수 없는 저소득층 등에는 별도의 대책이 필요하다. 모든 사람에게 변경된 제도를 적용하는 것은 현명한 조치가 아니다”라고 강조했다.