[하반기 경제정책]고가 아파트 사실상 중도금대출 중단

△과열 양상을 보이던 서울 강남권 재건축 아파트시장이 28일 정부가 발표한 ‘중도금대출 보증 규제’로 충격에 휩싸이고 있다. 서울 서초구 반포동 일대에 들어선 아파트 단지들.[사진=이데일리DB]

[이데일리 정다슬 김성훈 기자] “이곳 개포동 일대 재건축 아파트값이 모두 9억원이 넘었는데 중도금 대출이 안되면 일반분양하지 말라는 얘기 아닌가요? 중도금 대출을 받겠다던 조합원들도 어떻게 되는 거냐며 전화 문의가 빗발치고 있습니다.” (서울 강남구 개포동 G공인중개사 대표)

거침없이 내달리던 서울 강남 재건축시장에 거대한 장애물이 나타났다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 ‘분양가격 9억원 이하 주택’으로 제한하는 등 시장 과열을 차단하기 위해 칼을 빼든 것이다. 서울 강남권 분양 아파트를 중심으로 번진 청약과열을 진정시키고, 분양권 시세 차익을 노린 투기 수요를 막기 위해서다.

실제로 이번 조치로 강남권 아파트가 직격탄을 맞게 됐다. 서울 강남에서 분양하는 재건축 단지 분양 아파트는 소형 아파트도 상당수 가구당 분양가가 9억원이 넘는다. 결국 강남 신규 아파트 계약자 대부분이 중도금 대출을 받지 못하게 되는 것이다.

고가 아파트가 밀집된 강남 재건축시장은 국토부의 분양권 전매 단속과 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 영향에 이어 중도금 대출 길까지 막히면서 충격에 휩싸였다.

◇일반분양 앞둔 강남권 재건축 아파트 ‘노심초사’

지난해 10월 3.3㎡당 4000만원 시대를 연 강남 재건축시장은 이번 규제로 직격탄을 맞게 됐다. 당장 며칠 후인 7월 1일 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 분양가가 9억을 넘으면 공공기관의 중도금대출 보증을 받을 수 없다.

다음달 8일 모델하우스를 개관할 예정인 서울 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지 재건축 아파트)가 대표적이다. 일반분양분 평균 분양가가 3.3㎡당 4000만원 대로, 아파트 총 분양가는 모두 9억원이 넘는다. 내년 2월 분양 예정인 개포시영아파트 재건축 단지인 ‘래미안 강남 포레스트’도 마찬가지다. 이승희 개포시영재건축 조합장은 “중도금대출 보증을 규제하면 청약 열기가 식을 테고, 결국 분양가도 영향을 받을 수밖에 없다”며 “이 경우 먼저 분양한 개포지역 아파트와 비교해 마감재 등 품질이 떨어져 경쟁에서 뒤처질 것”이라고 불만을 토로했다.

건설사가 중도금대출 연대보증을 한다 해도 공공기관 보증에 비해 금리가 높아 부담이 커질 수밖에 없다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “건설사가 연대보증시 중도금대출 금리가 최대 1%포인트 증가할 것으로 분석된다”며 “투기성 청약이 줄어 경쟁률과 계약률 하락이 예상된다”고 말했다.

다만 재건축 아파트 입주권(조합원 분양권)을 가진 재건축조합원들은 상대적인 수혜가 예상된다. 재건축 조합원들이 받은 집단대출은 이주금 대출과 부담금 대출로 나뉘는데 이 둘은 모두 이번 규제 적용대상이 아니기 때문이다. 국토교통부 관계자는 “부담금 대출도 HUG의 대출보증을 받지만, 중도금대출과는 별도의 보증상품이기 때문에 이번 규제의 적용을 받지 않는다”며 “부담금 대출은 종전대로 부담금의 70% 수준까지 받을 수 있다”고 설명했다.

◇“투기 잡으려다 실수요자만 다칠 것”

문제는 투기 수요뿐 아니라 실수요까지 영향을 받을 수 있다는 것이다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산전문위원은 이번 규제가 투기를 잡기에는 역부족이라고 비판했다. 그는 “투기 수요는 분양권을 계속 가지고 있는 게 아니라 금방 전매하기 때문에 이번 규제로 큰 영향을 받지 않는다”며 “오히려 분양시장 침체로 실수요자들이 피해를 입을 것”이라고 전망했다.

이남수 신한금융투자 투자 자문부 팀장도 “강남 재건축시장이 정부의 분양권 전매 단속에다 브랙시트, 중도금 대출 규제까지 겹치면서 3대 악재를 만났다”며 “투자 수요는 물론 실수요자도 중도금 대출을 받기가 어려워지면서 강남 재건축시장이 급속도로 얼어붙을 가능성이 있다”고 지적했다.

서초구 잠원동 A공인 관계자는 “투자자뿐 아니라 실수요자도 집값이 앞으로 오를 것이란 기대심리를 안고 분양에 나서는데 정부가 대출로 시장을 규제하면 심리적 영향을 받을 수밖에 없고, 이는 실수요자들의 시장 진입을 가로막는 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

△ 강남 반포의 한 부동산에 붙은 강남 재건축아파트 분양 안내문 [사진=연합뉴스]