대구·세종 등 조정지역 해제 '물망'…매수세 붙나

[이데일리 신수정 기자] 집값 하락 전환과 거래절벽, 미분양 증가 삼중고를 겪고 있는 대구, 세종 부동산 시장이 규제지역 해제 신호에 촉각을 곤두세우고 있다. 대출·세제·청약 등 광범위한 제제에서 벗어나면 억눌렸던 수요가 조금이나마 되살아날 수 있다는 기대가 크다. 전문가들은 시장의 유동성이 규제 완화 지역으로 이동할 수 있다고 전망했다. 다만 공급 예정물량과 집값 향방 등을 잘 살펴 투자해야 한다고 조언했다.

◇규제지역 해제지역 1호에 대구·세종 기대감

정부가 오는 30일 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 현재 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토한다. 정부가 주택시장 과열에 대응하기 위해 운영하는 규제지역은 현재 전국적으로 투기과열지구가 49곳, 조정대상지역이 112곳 지정돼 있다.

대구와 대전·울산·청주 등 전국 10곳이 넘는 지방자치단체는 이미 국토부에 조정대상지역 해제를 건의한 상태다. 한 지자체 관계자는 “지방은 청약 열기가 식은데다 집값도 떨어져서 접근성을 높일 수 있도록 규제를 완화해야 한다”며 “우선 조정대상지역 지정을 해제해 막힌 거래 흐름에 물꼬를 터줘야 한다”고 설명했다.

규제지역 완화 대상 1호로 꼽히는 지역은 세종과 대구다. 조정대상지역은 최근 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 대상으로 지정한다. 청약 경쟁률, 주택 거래량, 주택 보급률 등도 함께 고려한다. 반대로 해당 요건을 충족하지 못하면 해제 대상이 될 수 있다. 대구는 최근 3개월간 주택 가격이 1.34% 떨어졌다. 같은 기간 이 지역 소비자물가 상승률은 1.6%였다. 세종도 소비자물가는 2% 뛰었는데 주택 가격은 1.64% 하락했다.

대구지역 한 공인중개사 대표는 “집값 하락이 이어지는 상황에서 대출규제와 청약규제까지 겹치다 보니 매매거래는 거의 없다시피 해 문을 닫은 공인중개사가 한둘이 아니다”며 “청약도 마피(마이너스 프리미엄·분양가보다 싸게 전매하는 것)가 이어지고 있어 지역 부동산 시장이 위기에 처했다”고 설명했다.

규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제를 받는다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%를 적용하는 등 대출 규제와 양도소득세·종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%를 적용하는 등 더욱 강력한 대출 규제를 적용받고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

◇풍선효과에 매물해소 있겠지만…공급과다 ‘주의’

대구와 세종지역이 규제지역에서 해제되면 눌렸던 수요가 되살아날 수 있을 것이란 장밋빛 기대감도 나온다. 최근까지 이어졌던 시장 유동성이 규제의 풍선효과로 규제 완화지역으로 움직일 수 있다는 전망에서다. 실제 다수의 인터넷 부동산 커뮤니티에선 대구, 세종 부동산에 대한 문의가 늘고 임장(부동산 현장 탐방)을 예고하는 글도 늘고 있다.

다만 주택공급물량이 쌓여 있는 데다 세금 부담에 ‘똘똘한 한 채’로 몰리는 투자자들의 움직임은 크지 않을 것이란 분석이다. 실제 공급물량은 적정공급수요를 웃돌고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 지인에 따르면 대구의 입주물량은 오는 2024년까지 적정수요를 훌쩍 넘는 공급이 예정돼 있다.

세종시 1생활권 아파트 전경. (사진=뉴스1)

대구의 공급물량은 2022년 2만1563가구, 2023년 3만7088가구, 2024년 2만3565가구로 대구 연간 적정 아파트 공급량인 1만2000가구를 훨씬 웃돈다. 세종의 공급물량은 2022년 3384가구, 2023년 1844가구, 2024년 3577가구다. 적정 아파트 공급량인 2013가구를 웃도는 수치다.

전문가들은 공급예정물량을 통한 수요예측과 시장 반응을 살펴 투자에 나서야 한다고 조언한다. 청약전문가 정숙희 내꿈사 대표는 “규제지역 완화로 일정 수요가 쏠리는 현상은 나타날 수 있지만 적정 공급량을 웃도는 공급물량이 있어 전세수요를 찾기도 쉽지 않다”며 “또 전세가율이 낮아 2억~3억원의 자기자본이 묶여야 하는 상황인데 금리인상에 따른 부담도 충분히 고려해야 한다”고 말했다.