재건축 시공사 입찰에 건설사 신중모드 왜?

[이데일리 전재욱 기자] 강북3재정비촉진지구는 지난 7월 두 차례 시공자 선정에 실패한 끝에 포스코이앤씨와 수의 계약을 맺었다. 이 회사를 제외하고는 입찰에 참여한 건설사가 없었던 탓이다. 입찰을 좌우하다 포기했다고 하는 건설사의 관계자는 “현장설명회에 참석해 사업성을 검토한 결과 우리 사업구조로는 수익을 낙관하기 어려워 보였다”며 “입찰보증금 500억원도 걸림돌로 작용했다”고 말했다.

강남 압구정을 시작으로 여의도, 목동으로까지 정비업계 대어들이 줄줄이 재건축 출사표를 던진 와중이지만 건설사들은 옥석 고르기에 신중한 모습이다. 입찰 참가 비용만 수백 억원에 이르는 사업장이 여러 곳으로 예상돼 섣불리 뛰어들었다가 손해만 쌓일 수 있기 때문이다.

서울의 한 재건축 단지에서 작동 중인 크레인 모습.(사진=연합뉴스)

11일 건설업계에 따르면 건설사가 시공사 선정 입찰에 참가하는 데에 드는 비용은 총 공사비의 1% 안팎으로 추산한다. 예컨대 1000억원 규모의 재개발 사업이라면 10억원 가량이 건설사가 부담할 비용이다. 이 비용에서 설계 비용을 주축으로 영업비, 관리비, 인건비 등을 포함한다. 설계사무소가 맡는 설계 비용이 상당한 편인데 건설사가 이 비용을 함께 부담하는 게 통례이다. 건설사 관계자는 “정비사업 과정에서 압구정재정비구역처럼 조합이 설계사무소를 따로 선정하는 것은 이례적”이라며 “건설사가 설계사를 끼고 비용을 부담하는 형식으로 시공자 입찰에 참여하는 게 일반적”이라고 말했다.

문제는 입찰에서 탈락하면 여기에 들인 비용을 회수하지 못한다는 것이다. 입찰에 참여하기 위해 쓰는 비용은 말 그대로 순전히 비용이다. 이를 두고 건설사에선 시공자 선정 입찰은 ‘하이 리스크, 하이 리턴’이라고 말한다. 공사 규모가 클수록 부담은 더해진다. 1조8880억원(예상) 규모의 한남3구역은 입찰에 참여한 시공사가 들인 비용만 180억원으로 추산한다. 웬만한 중견 건설사는커녕 대형 건설사도 섣불리 감당하기 어려운 금액이다.

최근 입찰 보증금을 요구하는 추세도 건설사로서는 변수다. 주로 신탁 방식의 정비사업에서 시공자 입찰에 보증금을 요구한다. 건설사의 자금 여력을 확인하는 차원이 크지만 나아가 조합 운영비와 조합원 대출 재원으로까지 쓰인다. 수백억원 단위가 일반적인데, 규모가 큰 사업장에서는 1000억원 안팎까지 이를 수 있다. 물론 준공하면 돌려받는 금액이지만 자금을 부담해야 하는 시공자로서는 부담이 아닐 수 없다. 조합으로서도 필요한 대출(이주비 등)에 대한 부담(고금리)을 빗겨가고자 시공자 측에 넉넉한 보증금을 요구하는 경향도 있다고 한다.