재건축 시공사 선정 개선안.. "혼탁 시장 개선" vs "과도한 정부 개입"

[이데일리 이진철 성문재 기자] 정부가 서울 강남권 재건축 수주 경쟁이 혼탁한 양상으로 번지는 것을 막기 위해 칼을 빼들었다. 올 연말부터 건설사는 재건축 수주전에서 이사비 등 과도한 제안을 할 수 없게 되고, 조합원에게 금품·향응을 제공하다 적발되면 시공권 박탈 등의 처벌을 받게 된다.

국토교통부가 30일 발표한 ‘정비사업(재건축·재개발) 시공사 선정제도 개선 방안’은 입찰→홍보→투표→계약으로 이루어지는 시공사 선정 과정에서 만연된 각종 부조리를 근절하는 취지로 추진되는 것이다. 실제로 업계에서는 시공사 선정 경쟁에서 이기기 위해서는 조합원을 밀착 마크하고 명품백·상품권 등 선물과 향응도 제공해야 한다는 것이 공공연히 회자됐다. 건설사간 수주전이 과열되면서 서울 강남권 재건축 수주전에서는 수천만원대의 고액 무상 이사비 지원과 초과이익 환수금 지원까지 제안이 나와 위법 여부가 논란이 되기도 했다.

◇ 조합 임원에 ‘김영란법’ 적용

국토부는 이번 개선 방안에서 시공사가 입찰시 이사비 지원을 제안할 수 없도록 했다. 대신 시공사 선정 이후 조합 자체에서 정비사업비로 실비 수준의 지원만 가능하도록 했다.

서울시는 이사비를 토지보상법 수준으로 지원하도록 관련 규정 개정을 추진하고 있다. 이에 따라 올 연말부터 서울에서 전용면적 84㎡인 재건축 조합원이 지원받을 수 있는 이사비는 많아야 150만원 수준에 그칠 전망이다.

재건축 이주비도 시공사가 조합 및 조합원에게 융자·보증하는 것이 금지된다. 다만 재개발에서는 시공사가 조합에 한해 이주비를 은행 조달금리 수준으로 유상 대여·보증하는 것은 가능하다. 유상 이주비는 나중에 조합원이 분담금으로 갚아야 한다. 국토부 관계자는 “최근 시공사 선정 과정에서 일부 건설사가 제시한 이사비는 재건축에서 이주주택을 마련하는 데 실질적인 기여를 하기보다는 사실상 조합원의 표를 얻기 위한 용도로 활용된 측면이 강하다”고 지적했다. 국토부는 서울 서초구 반포주공1단지 수주전에 참가한 A건설사가 제시한 ‘가구당 무상 이사비 7000만원 지원’ 조건이 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 위반 소지가 있다고 해석하면서 시정 조치를 내린 바 있다.

국토부는 시공사 선정을 앞두고 건설사가 금품·향응 제공 등으로 조합원들을 매수하는 불법 행위에 대해 시공권 박탈 등의 강력한 조치를 취하기로 했다. 특히 건설사와 계약한 홍보업체가 금품·향응 등을 제공하다 적발돼 처벌받는 경우에도 건설사가 책임을 지고 시공권 박탈과 정비사업 입찰참가 제한 등의 제재를 받게 된다. 다만 착공 이후에는 선의의 조합원 및 일반분양자의 피해가 우려됨에 따라 시·도지사가 시공권 박탈 대신 과징금을 부과할 수 있도록 했다.

부재자 투표기간 건설사 홍보요원들이 조합원에게 금품과 향응을 제공하는 등 매표 행위를 부추기고 있다는 지적이 제기됨에 따라 해당 정비구역 밖의 시·도나 해외에 거주해 총회 참석이 곤란한 조합원에 한정해 허용하고, 투표기간도 1일로 제한된다. 국토부는 “내년 2월부터 금품 제공에 대한 신고포상금제 및 자진신고자 감면제도가 본격 시행되면 그간에 있었던 정비사업의 불공정한 수주 경쟁 관행이 정상화될 것”이라고 기대했다.

이밖에 건설사가 공사비를 입찰 제안보다 일정 비율 이상 증액하는 경우에는 한국감정원의 적정성 검토를 받도록 했다. 아울러 조합 임원을 청탁금지법(일명 ‘김영란법’) 적용 대상으로 추가해 조합임원과 건설사간 유착을 차단할 계획이다.

◇ 건설업계 재건축 ‘복마전’ 개선 기대

건설업계는 정부의 이번 조치로 정비사업 시공사 선정에서 나타난 혼탁해진 수주 시장이 개선될 것으로 기대했다. 대형 건설사 관계자는 “예상보다 더 촘촘하고 강도 높은 대책”이라며 “앞으로는 업체간 설계 역량과 품질 등의 브랜드 경쟁력으로만 승부해야 할 것 같다”고 말했다.

반면 민간 수주시장에서 정부의 과도한 개입을 지적하는 시각도 있다. B건설사 관계자는 “사업장마다 사정이 각기 다른 상황에서 일괄적인 규제는 업체별 차별화된 수주영업 전략을 제한하게 될 것”이라고 우려했다.

이번 제도 개선 방안이 시공사 선정 과정의 절차적인 투명성과 공정성을 강조하고 있지만 추가 부담금 등 조합원들에게 혜택이 돌아갈 지 여부는 별개의 문제라는 반응도 나왔다. 차흥권 재건축·재개발 법률문제연구소장(변호사)은 “단순히 건설사 수주전 과열에 대한 규제만으로는 한계가 있다”면서 “조합이라는 비전문가가 시공사와 공사계약을 맺는데 있어 정부가 표준계약서를 지원해주는 것이 중요한 장치가 될 것”이라고 말했다.

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “정부의 규제에도 건설사들의 재건축 복마전은 언제든 재연될 가능성이 있다”며 “정부가 현장조사 등 종합시스템으로 지속적으로 관리를 강화해 나가야 한다”고 강조했다.