F&F 품에 안긴 '센터포인트 강남'…올해 12월 잔금까지 완수할까

[이데일리 김성수 기자] 마스턴투자운용이 국내 대표 패션기업 F&F에 ‘센터포인트 강남’을 매각한 딜(거래)이 올해 말 잔금 납부까지 무사히 완주할지 주목된다. 매각금액은 3.3㎡당 약 4200만원이며, 전액 현금 지급이다.

이 건물은 강남업무지구(GBD)에서 보기 드문 신축 오피스며, F&F이 사옥 목적으로 매입했다. 올해 8월 준공 예정이다.

◇ 마스턴운용, 3.3㎡당 약 4200만원에 매각

2일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 역삼동에 있는 ‘센터포인트 강남’은 올해 12월 31일 잔금 납부가 완료되면 거래종결(딜클로징)된다.

매도자는 마스턴투자운용, 매수자는 F&F다. 매매대금은 3436억2216만원으로, F&F의 지난 2022년 12월 말 기준 자산총액(1조5701억7902만원) 대비 21.88%에 해당하는 금액이다.

다만 이 매매금액은 부가가치세, 제세공과금, 수수료 등 취득부대비용을 포함하지 않은 액수다. 3.3㎡당 매매금액은 약 4200만원이며, 전액 현금 지급이다.

(자료=마스턴투자운용, 업계)

대금 납부시기 및 조건은 다음과 같다. 우선 오는 5일 계약금 515억4332만4000원을 납입한다. 이어 오는 6월 28일 중도금 515억4332만4000원, 오는 12월 31일 잔금 2405억3551만2000원을 지급하는 순이다.

F&F가 작년 11월 8일 기존에 지급한 이행보증금(10억원)은 계약금 납입 시 상계된다. 계약체결일은 작년 12월 28일이며, 양수기준일 및 등기예정일(잔금지급일)은 오는 12월 31일이다. 양수일정 및 거래대금 지급에 대한 사항은 협의에 따라 변경될 수 있다.

이번 계약체결은 F&F가 작년 10월 우선협상대상자(우협)로 선정된 이후 약 2개월 만에 이뤄졌다. 다만 잔금 납부까지 최종 완료돼야 거래가 마무리된다.

F&F 분기보고서를 보면 작년 3분기 말 기준 현금 및 현금성자산은 1058억7533만원이다. 당시 기준 현금성자산이 매매대금보다 다소 적은 셈이다. 매매대금과 취득부대비용을 고려하면 추가 현금을 확보해야 할 것으로 보인다.

F&F는 이 건물이 올해 8월 준공되면 사옥으로 활용할 계획이다. 강남업무지구(GBD)에서 보기 드문 신축 오피스인 만큼 업계 관심이 높다.

강남 오피스시장은 여전히 공급 부족을 겪고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 강남권역(GBD) 프라임 오피스 공실률은 작년 3분기 기준 2.4%로 집계됐다.

전분기 공실률 2.2%보다 상승했지만 자연공실률(5%), 서울 전체 공실률(3.4%)보다 낮은 수치다. 자연공실률은 수요와 공급이 균형인 상태에서의 최저 공실률을 말하는데, 업계는 평균 5%를 적정치로 간주한다.

F&F는 공시에서 “이번 건물 인수로 업무 인프라 확대를 통한 생산성 향상 및 사업 효율성 증대 효과가 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

◇ 올해 8월 준공 앞둬…F&F, 사옥 활용 예정

센터포인트 강남 개발사업은 서울시 강남구 역삼동 824-22 외 3필지에 지하 6층~지상 14층, 총 면적 2만7046.20㎡ 규모 오피스를 짓는 사업이다.

시공사는 우미건설, 사업주체는 프로젝트금융투자회사(PFV)인 마스턴제99호센터포인트강남이다.

마스턴제99호센터포인트강남은 해당 건물의 건축, 개발 및 매각 등 사업을 시행하고 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하고 있다.

(자료=감사보고서)

하나은행(마스턴기회추구일반사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자)이 PFV 보통주 지분율 48%를, 신한은행(마스턴일반사모부동산투자신탁제100호의 신탁업자)이 보통주 지분율 46%를 보유하고 있다.

또한 한국자산신탁이 제1종 종류주식 5%, 마스턴투자운용이 제2종 종류주식 1%를 갖고 있다. 제1종 종류주식, 제2종 종류주식은 의결권이 없다.

제2종 종류주식은 이익배당 및 잔여재산분배에 있어서 보통주와 동일하게 분배받을 수 있다.

감사보고서를 보면 이 건물 개발 관련 장기차입금 1373억원은 오는 12월 14일 만기 도래한다. 다만 이 금액은 지난 2022년 말 기준으로, 현재는 이보다 차입금 액수가 더 늘어났다.

2022년 말 기준 장기차입금의 총 약정한도 금액은 2562억원이다. 이 중 대출이 실행된 1373억원은 트랜치A(993억원), 트랜치B(380억원)를 합친 액수다.

(자료=마스턴투자운용, 감사보고서)

트랜치A 채권자 및 대출실행 금액, 금리는 △한국스탠다드차타드(SC)은행 497억원(금리 6.13%) △KDB생명보험 310억원(금리 3.8%) △신한은행 186억원(금리 3.8%)이다. 트랜치B의 경우 한국증권금융이 채권자며, 대출실행 금액은 380억원(금리 5.4%)이다.

주주 차입금(350억원)의 경우 차입금 만기가 ‘청산종료 예정 직전 영업일’이다. 채권자는 KEB하나은행(마스턴기회추구일반사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자), 신한은행(마스턴일반사모부동산투자신탁제100호의 신탁업자)이다.