-임차인은 언제까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?
“임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 단 올해 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 계약 만료가 올해 12월10일 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다.”
-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?
“갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년을 보장한다.”
-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?
“그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다. 내용증명 등을 해야 한다. 예로 임차인 A씨와 임대인 B씨가 2017년9월~2019년9월 최초의 전세계약을 맺고 묵시적으로 2019년9월~2021년9월로 갱신된 경우에도 A씨는 B씨에게 계약갱신요구권 행사가 가능하다.”
-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있나?
“가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 계약만료가 올해 12월10일 이후인 경우에는 2개월 이상이 남아있어야 한다.”
-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
“불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.”
-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
“가능하다.”
-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
“가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다.”
-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
“그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.”
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