[Q&A]임대차보호법 통과…갱신 요구권 행사, 어떻게?

[이데일리 김미영 기자] 이른바 임대차 3법의 핵심인 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회를 통과했다. 계약갱신요구권과 전·월세 상한제 도입이 골자다. 국토교통부는 이날 관련 법령 개정에 따라 이해도를 높이기 위한 질의응답 자료를 냈다. 다음은 갱신 요구권 행사와 관련된 주요 질의응답 내용.

-임차인은 언제까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

“임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 단 올해 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구해야 한다. 계약 만료가 올해 12월10일 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다.”

-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?

“갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년을 보장한다.”

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

“그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다. 내용증명 등을 해야 한다. 예로 임차인 A씨와 임대인 B씨가 2017년9월~2019년9월 최초의 전세계약을 맺고 묵시적으로 2019년9월~2021년9월로 갱신된 경우에도 A씨는 B씨에게 계약갱신요구권 행사가 가능하다.”

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신 요구할 수 있나?

“가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 계약만료가 올해 12월10일 이후인 경우에는 2개월 이상이 남아있어야 한다.”

-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

“불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.”

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

“가능하다.”

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

“가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다.”

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

“그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.”

서울 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)