서울 풍선효과 전면 차단 고가주택 ‘정조준’…“전이 막는 암수술”

[이데일리 박지애 기자] 출범 4개월을 맞은 이재명 정부가 6·27 대출 규제과 9·7주택공급확대 정책에 이어 세 번째 부동산 대책을 내놨다.

[이데일리 문승용 기자]

기존 규제지역인 강남3구와 용산구를 포함한 서울 전역과 경기도 남부권 일대의 12곳을 추가로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘3종 규제지역’으로 묶고 고가 주택 위주로 자금줄을 보다 옥죄는 초강력 규제책이다.

6·27 대출 규제로 반짝 수요가 억제되는 듯 보였으나 3개월 만에 서울을 중심으로 부동산 시장이 다시 가파르게 상승할 조짐을 보이면서 풍선효과가 번지는 것을 사전에 차단하겠다는 강력한 의지를 내보인 것이다. 전문가들은 이번 대책으로 일단은 거래가 급격히 줄며 시장 열기가 식을 것으로 보고 있지만, 중장기적으로 현금 부자들만 고가의 집을 매수할 수 있는 여지가 더 커지며 양극화가 더 극심해질 수 있단 관측을 내놨다.

◇3종 규제, 갭투자 막히고 세부담 늘고 정비사업도 타격

15일 발표된 10·15 주택 시장 안정화 대책에서 규제 지역으로 확대 지정된 서울 21개구와 경기도 12곳에 대해 정부는 “서울은 물론 경기지역도 최근 3개월간 주택가격상승률과 물가상승률 등의 정량적 기준을 모두 충족했다”고 설명했다.

우선 이들 규제지역 전체가 내년까지 모두 토지거래허가구역으로 지정되면서 당장 갭투자(세 안고 매매)가 불가능한 실거주 목적의 거래만 가능해졌다. 특히 기존 아파트만 적용된 것과 달리 이번 토허구역 지정은 아파트뿐만 아니라 동일단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 포함했다. 국토부는 “용산구 나인원한남 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조처”라고 부연했다.

조정대상지역으로 묶이면서 세제도 강화된다. 규제지역에서는 취득세가 2주택자는 8%로, 3주택자는 12%로 중과된다. 또 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다.

투기과열지역으로 지정되면서 서울 수도권의 정비사업지들도 타격을 받게 될 전망이다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한된다.

다만 이번 대책에서는 투기과열지구를 확대했지만 투기과열지구내에 적용할 수 있는 분양가상한제(분상제) 지역으로 묶진 않았다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “현재 시장은 주택 매매 가격 상승에 따른 문제이고, 분양가 관련 부분은 아니라고 판단해 일단 분상제는 제외했다”며 “분상제는 추후 분양가 등 상황을 봐가며 결정한 부분”이라고 설명했다. 현재 분상제 적용 지역은 강남3구와 용산구뿐이다.

[이데일리 문승용 기자]

◇“풍선효과 등 병변 전이 막을 암수술 단행한 것”

전반적으로 주택 구매를 위한 자금줄도 더 옥죈다.

우선 서울 전역과 수도권 등 규제지역에서 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등 적용한다. 시가 15억원 이하 주택은 기존 6·27대책의 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 대출액이 줄어든다. 주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 강화되고, 유주택자는 아예 대출이 금지된다. 또 규제지역 내 1주택 보유자가 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받는 경우 추가 주택구입이 제한되고 주택 매매·임대사업자 외 주택구입목적의 주담대(사업자 대출)도 금지된다.

정부가 이처럼 강력한 규제카드를 꺼내 든 것은 갭투자와 관망 수요까지 차단해 인근지역으로 상승세가 번지는 풍선효과를 막겠다는 의지를 드러낸 것이다. 국토부는 “이번 대책은 가벼운 대처가 아닌 암수술을 단행한 것으로 병변의 주변까지 확실히 도려내 전이를 막겠다는 의미”라면서 “현재 주택시장 상황이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다”고 설명했다.

◇“일시적으로는 거래 급감…중장기적으로 집값 잡기는 힘들 것”

전문가들은 정부의 강력한 규제로 인해 당장은 시장 열기가 식을 것으로 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 “과열세가 뚜렷한 서울 및 수도권 핵심 지역에서는 단기적으로 거래 위축과 조정 압력이 강해질 가능성이 크다. 규제지역으로 묶이면 LTV, 대출 여력, 청약 경쟁력 등이 감소하면서 매수세가 위축될 것이고, 특히 갭투자나 다주택 투자 수요가 둔화될 것으로 예상된다”고 전망했다.

다만 중저가 주택의 경우 15억원으로 키맞추기가 되면서 거래가 활발해지는 부작용이 있을 수 있단 의견도 나왔다.

김효선 NH농협은행 수석전문위원은 ““이번 대책은 대출·청약·세제·정비사업이 동시에 작동하는 통합 규제로, 단기 차익을 노린 투기성 수요 차단 효과가 클 것으로 예상된다”면서도 “다만 15억원 미만의 중저가 주택 거래는 상대적으로 자금 유동성이 높아져 오히려 증가할 여지가 높아져 수요가 몰리며 15억원으로 키맞추기가 될 가능성이 높아졌다”고 지적했다.

특히 토허구역이 확산하면서 실거주 목적의 ‘똘똘한 한 채’ 중심의 선호 현상이 더 짙어질 것으로 보인다. 송 대표는 “고가 주택 중심의 가격 하방은 제한적일 가능성이 높으며 대출 규제가 강화되어도 수요가 여전히 서울 핵심권으로 몰린다면 가격은 쉽게 낮아지기 어렵다”고 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 부동산 대책을 통해 서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고르며 일단 불장은 일시적으로 잠재울 것으로 보인다”며 “다만 4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 중장기적으로 똘똘한 한 채 선호, 비규제 지역으로의 상승세 확산 등 수요는 막을 수 없을 것으로 보인다”고 진단했다.

시장에서는 당장 거래 시점을 두고 혼란이 불가피할 전망이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능금액을 알아보는 게 중요하다”며 “이번 규제지역과 대출규제로 1주택자 갈아타기는 선매도 후매수 원칙 지켜야 한다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있기 때문”이라고 조언했다.