집값 누른 대출규제..대통령 누가되든 무조건 풀리나

[이데일리 하지나 기자] 지난 13일 대통령 선거 후보 등록이 시작되는 등 20대 대선이 코앞으로 다가왔다. 주요 정당 대선 후보들의 10대 공약이 공개된 가운데 대다수 후보자들이 주택담보대출 완화를 약속하면서 관심이 집중된다.

14일 국회와 정치권에 따르면 이재명 더불어민주당 후보는 생애최초 주택구매자에 대해서는 지역, 면적, 가격 등을 고려해 LTV를 최대 90%까지 완화하고, 청년층에 대해서는 장래소득을 기반으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 완화해주는 방안도 함께 검토하고 있다.

윤석열 국민의힘 후보 역시 2030세대 청년과 생애 최초 주택구입자를 대상으로 LTV를 최대 80%까지 인정하는 공약을 제시하고 있다. 야권 후보 단일화를 제안한 안철수 국민의당 후보 또한 LTV 80% 완화 및 기준금리 수준의 이자와 15년거치·30년 상환을 내걸었다.

더불어민주당 이재명, 정의당 심상정, 국민의당 안철수, 국민의힘 윤석열 대선후보(왼쪽부터)가 지난 11일 오후 서울 중구 매경미디어센터에서 열린 한국기자협회 주최 방송 6개사 공동 주관 2022 대선후보 초청 토론회 시작에 앞서 기념촬영을 하고 있다. (사진=연합뉴스)

현재 주택 구입시 최대로 적용받을 수 있는 LTV는 70%까지다. 무주택 실수요자이면서 소득 1억원 미만이어야 하고, 조정대상지역의 5억원이하 주택 또는 비규제지역 조건을 충족해야 한다. LTV는 지난 2002년 도입 이후 70%를 넘어선 적이 없다. 그런데 대선 후보자들이 잇따라 80~90% 수준의 LTV 완화 공약을 내세운 것이다.

하지만 전문가들은 현실적으로 쉽지 않다는 지적이다. 무엇보다 올해부터 강화되는 총부채원리금상환비율(DSR) 때문이다. 올해 1월부터 총 대출액 2억원 초과시 차주단위 DSR 규제가 적용된다. 이미 무주택 실수요자에 대한 LTV 우대폭을 20%포인트까지 완화했지만 DSR 규제에 묶여 사실상 무명무실하다는 지적이다.

조정대상지역 5억~8억원의 경우 LTV를 60%까지 허용해주고 있다. 연봉 4000만원의 직장인 A씨가 조정대상지역 6억원의 주택을 살 때 LTV 60%를 적용해 3억6000만원의 주담대(연 3.5%, 30년 원리금균등상환)를 신청하더라도 DSR 40%가 적용되면서 허용가능한 주담대 규모는 2억9000만원에 불과하다. 연봉 5000만원은 돼야(주담대 3억7000만원) LTV 60% 전부를 적용받을 수 있다.

DSR 규제를 예외적으로 풀어준다고 해도 과도한 대출 부담과 금융 부실 논란이 제기될 수 있다. KB국민은행 월간통계에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 12억5969만원이다. LTV를 80~90%까지 완화할 경우 주담대 규모는 10억~11억3000만원 수준이다. 매달 갚아야 하는 원리금(연 3.5%, 30년 원리금균등상환)만 해도 449만~500만원에 이른다.

자칫 대출규제 완화가 집값을 다시 끌어올릴 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 최근 부동산시장은 전례없는 거래절벽을 겪고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 854건으로 집계됐다. 작년 9월 2704건으로 전달(4182건)대비 절반 가량 줄어든 후 △10월 2204건 △11월 1366건 △12월 1125건으로 꾸준히 감소세다. 대출규제 강화와 금리인상으로 매수 심리가 위축된 영향이 크다는 분석이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “사회초년생이나 생애최초 주택구매자, 신혼부부 등 소득 수준이 떨어지거나 자산이 부족한 이들에 대해 선별적으로 대출규제를 풀어주지 않으면 이들은 계속해서 부동산시장에서 배제가 될 것”이라면서도 “다만 최근 1~2년 사이에 집값 급등 주체가 2030세대 영끌족이었다는 점을 감안하면 자칫 또다시 부동산 시장 과열을 불러일으킬 수 있다는 우려도 있다”고 말했다.