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“9·1 부동산 대책 후에 중대형 아파트도 호가가 조금씩 오르기 시작했어요. 집주인들이 매물을 내놓지 않고 있어 거래는 뜸한 편입니다.”(양천구 목동 H공인 관계자)
서울 서부지역의 대표적 부촌인 여의도와 목동 부동산시장이 요즘 엇갈린 행보를 보이고 있다. 목동은 재건축 연한 단축 등을 담은 9·1 부동산 대책으로 재건축이 가능해지면서 집값이 꿈틀대고 있는 반면 여의도는 재건축 추진이 난항을 겪으면서 제자리 걸음을 하고 있다.
2010년 첫 발표 이후 지지부진하던 제물포길 지하화 사업이 올해 본격화하는 것도 두 지역 부동산시장의 향배를 가를 것으로 보인다. 서울시는 오는 6월께 제물포길 지하터널 공사를 시작할 예정이어서 교통 여건이 좋아지는 목동은 수혜가 예상된다. 반면 여의도는 제물포길 지하화 사업으로 교통량이 늘어날 것을 우려하고 있다.
◇목동 아파트값은 꿈틀 vs 여의도는 보합세
이들 두 부촌의 아파트시장 기상도는 9·1 대책이 크게 갈라 놓았다. 목동과 여의도 모두 집값 하락세가 컸던 상황에서 정부가 9·1 대책을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 완화하면서 두 지역의 부동산시장 움직임도 달라졌다. 목동은 기대감에 활기를 되찾은 반면 여의도는 여전히 시장 침체의 늪에서 헤어나지 못하는 모습이다.
부동산114에 따르면 지난해 목동 아파트 평균 매매가격은 연초 3.3㎡당 1982만원에서 2038만원으로 2.8% 올랐다. 상승 폭이 크진 않지만 2009년 이후 줄곧 내리막길을 걷던 가격이 5년 만에 반등한 것이다. 특히 이 같은 상승세는 지난해 9월 이후 두드러졌다. 반면 여의도 아파트값은 같은 기간 3.3㎡당 2155만원에서 2181만원으로 보합권에 머물고 있다.
개별 단지에서도 목동 신시가지 1단지 154㎡형 아파트값은 지난해 8월 11억 6500만원에서 올해 1월 11억 8000만원으로 1500만원 정도 올랐다. 반대로 비슷한 면적의 여의도 장미아파트 전용 158㎡형은 같은 기간 11억 1500만원으로 보합세를 유지하고 있다.
◇호재 많은 목동 vs 발목 잡힌 여의도
목동지역은 호재도 풍부한 편이다. 재건축 사업의 경우 목동 1~14단지 모두 용적률이 117~165%로 낮은 편이어서 수익률이 높을 것으로 예상된다. 1~3단지는 2종 일반주거지역으로 재건축 때 200%의 용적률이 적용되지만, 4~14단지는 3종으로 250%까지 용적률을 적용받아 사업성이 더 좋다. 특히 전용면적 63~94㎡의 소형 아파트 위주로 구성된 11~12단지 주민들의 경우 재건축 의지가 높은 편이다.
인근 H공인 관계자는 “지난해 하반기 동안 단지별로 호가가 3000만원에서 1억원까지 올랐다”며 “재건축 기대감에 매매가격이 오르면서 실거래는 물론 매물도 줄고 있다”고 말했다.
지난해 수능 시험이 너무 쉬운 이른바 ‘물 수능’도 목동의 학군 프리미엄을 부각시키면서 호재로 작용하고 있다. 본인의 수능 성적이 저평가된 데 대해 억울해하는 수험생들이 재수를 선택하면서 학군 프리미엄이 있는 목동에 대한 기대감이 높아지고 있다는 분석이다.
여기에 서울시가 추진하는 제물포길 지하화 사업이 오는 6월부터 첫 삽을 뜨면서 목동 쏠림 현상이 심화될 것으로 전망된다. 이 사업은 서울 양천구 신월나들목(IC) 구간에서 영등포구 여의도동을 잇는 제물포길에 지하터널을 뚫고 지상은 공원으로 조성하는 것이다. 이 사업이 추진되면 제물포길 인근의 목동과 당산동 일대는 교통과 생활 여건 개선을 기대할 수 있다.
반면 지하 터널의 출구가 생기는 여의도는 매연 배출 등이 우려되고 있다. 여의도는 이뿐 아니라 여전히 재건축이 발목을 잡고 있는 형국이다. 여의도에 있는 아파트 단지들은 1970년대에 주로 지어진 것으로 대부분 재건축 대상에 포함된다. 1976년 지정된 여의도 아파트지구 내 11개 단지가 대표적이다.
여의도 아파트지구는 △1주구 목화·삼부아파트(1185가구) △2주구 대교·장미·한양·화랑아파트(1520가구) △3주구 삼익·시범·은하아파트(2510가구) △4주구 광장·미성아파트(1321가구) 등 총 4개 주구로 나눠져 있다. 여기에 공작(373가구)·서울(192가구)·수정(329가구)·진주아파트(380가구) 등까지 총 15개 단지 7820가구가 재건축 허용 연한을 충족한 상태다.
하지만 기존 용적률이 201~250%로 높기 때문에 재건축 추진 자체가 동력을 얻지 못하고 있다. 또 여의도 아파트 대부분이 재건축에 따른 기부채납을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있다. 주민들 입장에서는 재건축을 해봐야 얻을 수 있는 이익이 없는 형편이다.
여의도 Y공인중개소 관계자는 “2011년 오세훈 시장 시절 발표된 ‘한강 공공성 회복 선언’이 무산된 이후 더욱 기대감이 낮아지면서 재건축사업에 대한 주민들의 관심이 사라지고 있다”며 “여의도 부동산시장에서 재건축 이슈는 당분간 없을 것 같다”고 말했다.
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