[투자대전망]박병찬 대표 "무조건 오르는 대호황 끝..소형 임대주택 등록하라"

△박병찬 리얼피에셋 대표가 27일 오후 서울 중구 소공로 이데일리 본사에서 열린 ‘2018 투자 대전망: 2018 평창동계올림픽 이후 성공 투자전략’ 포럼에서 ‘규제 속 틈새시장 공략: 10년을 함께할 유망 부동산’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=이데일리 방인권 기자]

[이데일리 정다슬 기자] “중산층은 몰락하고 서민과 부자는 늘어납니다. 특히 서민은 기하급수적으로 증가하고 있고 서민주택에 대한 수요도 폭발적으로 늘어날 것입니다.”

박병찬 리얼피에셋 대표는 27일 이데일리가 주최한 ‘2018 평창 동계올림픽 이후 성공 투자전략’ 포럼에서 부동산 투자의 패러다임이 변화하고 있다고 강조했다. 아파트를 사면 무조건 가격이 오르는 ‘대호황의 시대’는 끝났다는 것이다. 그는 부동산시장의 핵심 키워드로 ‘입주’라는 두 글자를 꼽았다.

박 대표는 “2015년 이후 아파트 분양 물량이 평년의 2배 수준”이라며 “그간 공급됐던 물량을 소화하기 위해서는 2배의 수요가 필요한데 경기는 좋지 않고 정부 역시 8·2 부동산 대책을 통해 수요를 억제하고 있다”고 말했다. 그러면서 그는 입주 물량이 몰려 있는 수도권 신도시 아파트 분양권은 더 이상 매력적인 투자 대상이 아니라고 강조했다. 서울 역시 공급 과잉 이슈에서는 한 발짝 떨어져 있지만 그간 집값이 급격하게 오른 만큼 지속적인 상승은 어려울 것이라고 내다봤다.

‘입주’가 부동산시장의 향방을 가를 핵심 키워드라면, ‘주택임대사업’은 박 대표가 꼽는 이 시대의 부동산 투자 키워드다.

주택임대사업 활성화는 부동산시장에 호의적이지 않은 문재인 정부가 유일하게 인센티브(세제 혜택 등)를 확대하며 밀고 있는 정책이다. 박 대표는 “주택임대사업자로 등록하면 취득세와 보유세, 양도소득세 등에서 각종 혜택을 받을 수 있다”며 “가장 중요한 것은 정부가 내놓는 각종 규제책에서 임대주택사업자는 빠진다는 것”이라고 말했다. 그는 자신은 물론 이미 상당한 다주택자들이 임대사업자등록을 하고 있다고 말했다.

물론 주택임대사업자로 등록할 경우 제약 조건도 많다. 의무임대기간을 반드시 지켜야 하고 그 기간 임대료 상승폭은 연 5%로 제한된다. 이를 지키지 못하면 그동안 받았던 세제 혜택을 반납하는 것은 물론, 1000만원 이하의 과태료도 내야 한다. 다주택자들이 임대주택사업자 등록을 망설이는 이유 중 하나다. 박 대표는 이 같은 제약 조건에도 불구하고 “임대주택사업자 등록은 임대인(집주인)에게 월등히 유리한 제도”라고 단언했다. 그는 “준공공임대기간이 지속되는 10년간은 세입자들이 편안하겠지만 10년 이후에는 그동안 억제됐던 임대료가 폭등하며 세입자들 눈에서 피눈물이 날 것”이라고 말했다.

지난 몇년간 서울에서 활발하게 진행되고 있는 재개발·재건축 정비사업은 아파트 외 소형주택에 대한 수요를 크게 늘리는 중요한 변수라는 게 박 대표의 분석이다. 그는 “서울의 대표 서민 주거지가 재개발·재건축을 통해 중산층 거주지역으로 탈바꿈하고 있다”며 “문제는 원주민들이 아파트촌으로 바뀌는 그 곳에서 더이상 살 수 없다는 것”이라고 말했다. 박 대표는 “서민 주거지의 비자발적 대이동이 불가피하다”며 “이들 수요는 서울 아파트 외 빌라 등과 같은 소형주택들이 빨아들일 것”이라고 말했다.

박 대표는 용산·마포·중·성동·동대문·성북구 등 서울 도심지역과 가까운 강북지역의 아파트 외 주택의 가치가 상승할 것이라고 강조했다. 그는 “서울·수도권 아파트 재고는 늘어나고 있지만 단독주택 재고는 지속적으로 급감하고 있다”며 “진짜 부자는 아파트 소유자가 아니라 좋은 입지의 땅을 가진 단독주택 소유자”라고 말했다. 그는 이어 “단독주택의 가격 상승은 빌라 등 소형주택의 가격 상승으로 이어질 것”이라고 내다봤다.

박 대표는 오피스텔의 주요 수요자 역시 1인 가구가 아닌 가족 단위가 될 것이라며 원룸이 아닌 투룸 오피스텔에 투자할 것을 권유했다.