화성, 군포는 국토교통부가 기준으로 삼은 조정대상지역 지정의 필수요건을 갖추고 있다. 국토부는 이들 지역의 최근 주택가격 하락세를 고려했다는 입장이다. 다만 국토부가 규제지역 지정의 필수요건을 어떻게 설정하느냐에 따라 요건을 충족시키는 지역이 크게 달라져 해당 규정이 고무줄이란 지적이 제기된다.
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17일 국토부에 따르면 국토부가 특정지역을 조정지역으로 지정하는 필수요건은 최근 석 달간 주택가격 상승률이 그 지역의 물가상승률 1.3배를 초과해야 한다. 투기지구의 경우 이 기준을 물가상승률의 1.5배로 보고 있다.
국토부는 이번 규제지역을 결정하면서 ‘최근 석 달간’의 주택가격 상승률 기준점을 6~8월 수치로 적용했다고 밝혔다. 이 기준에 따르면 규제지역으로 지정된 서울 25개 자치구와 과천·광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남시 분당·수정·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역의 6~8월, 석 달간의 주택가격 상승률은 해당 지역의 물가상승률을 1.3배 뿐 아니라 1.5배까지 초과하고 있다.
하지만 이번에 규제지역에서 빠진 화성과 군포 역시 조정지역의 필수요건을 모두 갖추고 있다. 화성은 6~8월 주택가격 상승률이 물가상승률을 1.5배 초과해 투기지구 필수요건도 갖추고 있다.
이와 관련 국토부 관계자는 “최근에 주택 가격 변동률이 마이너스를 보이는 등 다른 지표들을 종합 고려해 결정된 사항”이라고 밝혔다. 실제로 화성과 군포는 9월 주택가격 전월비 상승률이 각각 0.17%, 0.05% 하락했다. 각각 7개월, 4개월 만에 가격이 하락 전환한 것이다.
규제지역 요건 ‘최근 석 달’ 언제로 하냐에 따라 달라
규제지역 발효일이 이달 16일인 만큼 국토부가 ‘최근 석 달간의 주택가격 상승률’을 7~9월로 설정했다면 어떻게 됐을까. 이를 기준으로 하면 화성, 군포도 대상이 아니지만, 서울 중랑·강북·도봉·금천구는 물론 경기 의왕시, 수원시 장안·팔달구는 투기지구(물가상승률의 1.5배 초과)는 커녕 조정지역의 필수요건(1.3배 초과)도 갖추지 못하게 된다.
국토부는 9월 주택가격 통계가 대책 발표일인 15일에 나오기 때문에 규제지역 지정을 논의할 땐 6~8월 주택 통계를 갖고 논의했다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “월별로 물가, 주택 통계가 다 바뀌기 때문에 주기적으로 규제지역 지정을 계속 유지할지, 해제할지를 검토하고 있다”며 “규제지역 지정을 위해선 주택정책심의위원회도 해야 하고, 관계부처와 협의도 해야 하는 등 사전절차들이 있는데 그 당시 쓸 수 있는 통계 중 가장 최신의 통계를 갖고 지정, 운영을 하고 있다”고 설명했다.
규제지역 경계선상에서 규제지역으로 지정된 곳들에선 불만이 제기되고 있다. 한 의왕 주민은 “동탄, 군포는 왜 규제지역에 포함되지 않았는지 의문”이라며 “이들 지역 대비 집값이 낮은 데도 왜 규제지역이 됐는지 이해할 수 없다”고 밝혔다.
과천의 경우 올해를 석 달씩 끊어서 주택가격 상승률과 물가상승률을 비교하더라도 연중 내내 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배, 1.5배를 모두 초과하고 있다. 그러나 과천은 이들 지역과 똑같이 이달에야 규제지역으로 지정된 상황이다.
특정 지역이 규제지역 필수요건을 충족했더라도 그 즉시 규제지역으로 지정되는 것은 아니다. 두 달 간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 등의 여러 정량 요건 중 하나를 추가로 충족한 데다 주택 투기나 과열이 우려되는 지역 등 정성요건까지 갖추고 있어야 규제지역으로 지정된다. 최종 결정은 국토부 장관을 위원장으로 하는 주택정책심의위원회에서 정해진다.
