대통령의 "발굴하라"…정부·서울·경기, 동상이몽 묘책은

[이데일리 김용운 기자] 문재인 대통령이 지난 2일 최근 서울과 수도권의 아파트값 해결을 위해 “주택공급을 추가로 발굴하라”고 지시한 이후 정부와 서울시가 추가 주택공급 방안에 분주한 모습이다. 서울과 수도권 내 주택공급을 위한 대규모 신규택지 마련이 쉽지 않은 상황에서 아파트 공급을 위한 묘책을 찾기 위해 아이디어를 짜내고 있다. 여기에 건설업계에서는 리모델링 사업을 통한 공급확대에 기대를 걸고 있다.

서울 북한산자락길에서 본 서대문구 일대 전경(사진=김용운 기자)

현재 유력하게 거론되고 있는 서울과 수도권의 추가 주택공급 방안은 우선 개발제한구역(그린벨트)를 해제해 공급하는 방안이다. 이명박 정부 당시 서울 강남권 그린벨트를 풀어 보금자리 주택을 공급한 사례가 있다. 문 정부 출범 초기에도 훼손 정도가 심한 3등급 그린벨트를 해제해 서울과 수도권에 주택을 공급하는 방안이 유력하게 떠올랐다.

△국토부 “우리가 가진 그린벨트 물량 있다”…개발제한구역 해제하나?

실제로 김현미 국토부 장관은 지난 2018년 9월 ‘수도권 공급확대 방안’을 발표하며 “주택시장 안정을 위해 불가피한 경우 국토부가 개발제한구역(그린벨트)을 직권 해제할 수 있다”고 밝혔다. 하지만 서울시와 수도권 지자체들이 그린벨트 해제를 통한 신규주택 공급에 완강히 반대하면서 서울시내 유휴부지와 3기 신도시를 활용한 공급 방안으로 일단락 되었다.

김 장관이 당시 언급한 ‘국토부가 가진 그린벨트 해제 물량’은 국토부 직권으로 해제 가능한 그린벨트를 의미한다. 면적 30만㎡ 이하는 국토부 장관이 시·도지사에게 그린벨트 해제 권한을 위임한다. 그러나 국가 계획과 관련된 도시관리계획을 입안할 때는 면적과 관계없이 국토부 장관이 그린벨트를 해제할 수 있다. 국토부 장관이 직권으로 그린벨트를 해제할 수 있는 총량은 40㎢ 정도로 알려졌다.

국토부는 LH가 보유한 그린벨트 내 토지를 활용하는 방법도 고려 중이다. LH 관계자는“개발제한구역토지 매입사업을 통해 현재 경기도에만 11.38㎢, 서울 0.43㎢, 인천 0.88㎢ 규모의 그린벨트 내 토지를 보유 중”이라며 “LH 소유의 토지는 택지조성 절차가 다른 토지보다 수월하다는 점이 장점이다”고 말했다.

△서울시 “그린벨트 해재 안돼”…영구임대단지 재건축·고밀도 허용 고려

정부의 그린벨트 해제에 따른 추가 공급안에 반대하고 있는 서울시는 시내 유휴부지를 활용한 공급 외에 SH가 보유 중인 서울시내 영구임대주택 재건축을 통한 공급확대를 고려하고 있다.

서울시내에는 현재 약 4만5000가구 규모의 영구임대아파트가 있으며 이들 중 대다수는 건축연한 30년을 넘은 상황이다. 특히 영구임대아파트단지는 강남구와 강서구, 노원구 등 실수요자들이 선호하는 입지에 많고 80년대 후반에 지은 아파트라 용적률이 낮은 것이 특징이다.

영구임대주택의 경우 소유권이 입주자에 없는 만큼 재건축 추진과정도 일반 재건축보다 수월한 것이 장점이다. 하지만 영구임대재건축의 경우 입주자들의 이주할 주택을 마련해야 하는 등의 해결해야 할 난제도 많다.

서울시 관계자는 “영구임대단지의 재건축은 장기적으로 진행해야 할 사업임에는 틀림없다”며 “현재 진행 중인 하계5단지의 시범사업을 통해 영구임대재건축의 방안을 모색하고 있다”고 말했다. 서울시는 영구임대단지의 재건축이 진행되면 최소 1만가구, 최대 2만가구 물량을 서울시내에 추가로 공급할 수 있을 것으로 보고 있다. 이와 함께 유휴부지를 활용한 추가공급과 역세권 내 고밀도 개발을 허용해 임대주택 등을 넣는 방안도 고려중인 것으로 알려졌다.

△건설업계, 재건축보다 리모델링 ‘내력벽 철거’ 관심

국토부와 서울시의 공급 방안과 별개로 건설업계는 리모델링을 통한 공급 확대에 기대를 걸고 있다. 재건축 규제 강화로 상대적으로 규제가 덜한 리모델링을 추진하는 단지들이 증가하고 있는 상황에서 조만간 리모델링 사업 확대의 키를 쥐고 있는 ‘내력벽 철거’ 관련 안전성 연구용역 결과가 이르면 내달 중 나오기 때문이다.

국토교통부는 리모델링 사업에서 아파트 내 내력벽 철거를 두고 논란이 일자 ‘리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구용역’을 발주했다. 한국건설기술연구원에 따르면 8월 중 연구가 완료되고 결과를 국토부에 전달할 예정이다. 이를 바탕으로 국토부가 아파트 리모델링 시 내력벽 철거에 대한 지침을 정할 것으로 보인다.

리모델링 사업은 재건축 사업에 비해 규제가 덜함에도 내력벽을 철거하지 않고 수직ㆍ수평증축 만을 추진할 경우 조합원들의 분담금 액수가 적지 않아 사업 추진이 활발하지 않았다. 하지만 내력벽 철거에 대한 규정이 완화될 경우 조합원들의 분담금 부담이 줄어든다. 따라서 준공 15년 이후면 진행할 수 있는 리모델링 사업이 재건축의 대안으로 부상할 가능성이 커진다.

특히 1기 신도시의 경우 리모델링 사업을 통해 가구 수가 늘어날 수 있다. 건설사의 한 관계자는 “리모델링 사업에서 내력벽 철거가 수월해질 경우 분당과 평촌 등 강남 대체지역 1기 신도시의 리모델링 수요가 폭증할 것”이라며 “리모델링은 조건을 충족할 경우 기존 가구수 보다 최대 15%가구수를 늘릴 수 있어 공급 효과가 있다”고 말했다.