[웰스투어2018]부동산 '투자'보다 '절세'에 이목(종합2)

이데일와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour)가 19일 부산시 동구 초량동 부산교원빌딩에서 열렸다. 행사장을 찾은 참석자들이 명현진 이데일리ON 전문의 강연을 경청하고 있다. (사진=이데일리 노진환 기자)

[부산=이데일리 김경은 박일경 박종오 유현욱 김범준 기자] 주택 임대 사업자 등록을 해야할지 망설였던 부산에 사는 주부 김씨(50세)는 이데일리가 19일 부산에서 펼친 명품 재테크 강연을 듣고 유리한 절세 수단이라는 조언에 임대사업자 등록을 하기로 마음 먹었다. 부동산 보유가 세금 문제와 직결되는 만큼 고강도 규제책이 쏟아지자 재테크 흐름은 부동산 ‘투자’보다 ‘절세’에 이목이 집중되는 모습이다.

최인용 가현세무법인 대표세무사는 이날 부산시 동구 초량동 부산교원빌딩에서 열린 ‘제10회 이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) in 부산‘에서 보유한 주택이 여러 채인 다주택자의 경우 임대사업자 등록을 권유하며 “최근 부동산 가격을 잡기 위한 정부 정책이 고강도 규제 일색인데 반해 임대 사업자 등록 유도를 위한 세제 혜택이 지나치게 많은 정도”라고 귀띔했다.

이어 “매입 임대주택은 사업자 등록을 하고 공시가격 3억원 이하인 전용면적 85㎡ 이하 주택 5채를 10년 이상 임대하면 종부세 합산 과세 대상에서 제외된다”며 “건설 임대주택도 공시가격 6억원 이하인 전용면적 149㎡ 이하 주택 2채 이상을 5년 이상 임대하면 종부세 합산 과세 대상이 아니다”라고 소개했다. 그는 “다만 임대주택 사업자는 종부세를 내지 않지만 사업자 등록 후 소득세를 부담하는 만큼 어떤 것이 유리한지 검토해야 한다”는 조언이다.

또 징벌적 세금을 추징당하지 않는 요령도 설파했다. 최 세무사는 “최근 과세당국의 자금증빙조사가 강화되는 분위기”라며 “부동산은 고액이므로 나중에 증여세가 추징되면 수천만 원에서 수억 원이 넘는 증여세와 가산세 등이 부담이 될 수 있다”고 경고했다.

이같은 부동산 절세 전략이 중요해진데는 강화된 부동산 보유 세제 정책 변화뿐 아니라 최근 부동산 시장의 심상찮은 흐름 탓이라는 분석도 나왔다. 박용민 현진개발 대표는 ‘9·13 대책 이후 부·울·경(부산·울산·경남) 부동산 전망’이란 강연을 통해 부산·창원·울산 지역에 대해 공급 과잉으로 향후 2년간 반등이 쉽지 않을 것이란 우울한 전망을 내놨다. 아파트 입주 물량이 대거 몰려있는 상황이라는 점이 악재라는 판단이다. 최근 정부 규제 강화를 언급하며 1주택자 이상이라면 추가 부동산 구입 시 반드시 세무사와 상담해 양도소득세 절세에 집중해야한다고 강조하기도 했다.

그럼에도 오르는 부동산은 있고, 매입을 한다면 전세가를 파악한 후 담보인정비율(LTV)을 분석하라고 조언했다.

그가 유망 지역으로 꼽는 곳은 오래된 산업단지에서 조성하는 ‘지식산업센터’다. 과거 아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터는 수도권은 물론 각급 광역시에서도 ‘조례’까지 만들어 두고 입주자에 대한 △저금리 정책자금 융자 △취득세 △재산세 감면 등 각종 혜택이 유리하게 작용한다. 수도권의 경우 인천, 의왕, 군포시를 추천하고, 동탄·미사 등 비(非)산단 지역 지식산업센터는 투자 대상에서 제외했다.

박 대표는 또 “실수요 가격은 전세가를 의미한다. 부동산 투자가치가 있는 지역을 꼽고 싶을 땐 전세가 동향을 살피고, 시장이 하락하면 LTV가 높은 곳부터 매물이 나올 것”이라고 강조했다.

최근 주식시장 조정으로 종목 선별과 매매 타이밍 선별에 애를 먹는 주식투자자들을 위한 꿀팁도 쏟아졌다. 명현진 이데일리ON 전문가는 “10월 주가 오르면 현금을 반 정도로 갖고 있다가 11월 상황을 보고 다시 들어가라. 대세 조정이 11월에 나오는 경우가 많아 이 때 대비가 필요하다”고 조언했다. 나아가 “힘든 주식시장에서 파이가 커지는 산업은 시장과 무관하게 간다”며 “엔터테인먼트, 5G, 전기·수소차, 자동차시스템을 하반기를 주도할 실적주로 추천한다”고 소개했다.

상가 투자는 ‘콘텐츠’가 곧 경쟁력이라는 조언이다. 입지가 소비자를 끌어들이지 않더라도 콘텐츠에 경쟁력이 있으면 소비자가 찾아간다는 것이다. 따라서 최신 상가 투자 트렌드는 입지 선정에 있는 게 아니라 얼마나 콘텐츠 경쟁력을 갖춘 점포들이 밀집해 있는지를 살펴봐야 한다는 조언이다. 박대원 상가정보연구소장은“앞으로의 상가 투자 관점과 본질은 입지 운명 시대에서 ‘입지 선택 시대’로 전환하고 있다“며 ”매입 가치를 고려한 상가 투자 기법보단 부동산 자체를 성형하는 가치에 무게를 둬라“고 역설했다.