브룩필드, IFC몰 본계약 체결..2조5000억원에 인수

[이데일리 성선화 기자] 국내 최대 규모인 서울국제금융센터(IFC)의 투자금 모집이 완료됐다. 인수금액은 총 2조5000억원으로 KB국민은행, 삼성생명, 농협생명, NH투자증권 등이 주요 투자자(LP)로 참여했다.

28일 투자은행(IB)업계에 따르면 미국계 자산운용사인 브룩필드는 지난 21일 AIG코리안부동산개발과 IFC몰 인수를 위한 본계약을 체결했다. 인수방식은 브룩필드와 AIG가 각각 별도의 특수목적회사(SPC)를 세워 이 둘을 합병하는 방식이다. 브룩필드가 조달한 자금으로 AIG SPC가 받은 대출금을 대신 상환하게 되면 IFC와 AIG와의 관계는 정리된다. 이어 AIG SPC가 브룩필드 SPC로 합병되는 구조다.

인수자금은 선순위 대출 1조6000억원과 브룩필드 자기자본(에쿼티) 9000억원으로 마련됐다. 선순위 대출은 KB국민은행이 주관하고 삼성생명 농협생명 NH투자증권 등이 공동 주간사로 참여했다. 그 외 12개 금융기관들이 참여해 총 16곳이 됐다. 이들 16개 기관의 총 투자금액은 1조6000억원으로 대출이자는 연3% 초반대다. 브룩필드는 1조6000억원의 대출금을 트랜치 A(4850억원)와 트랜치 B(1조1150억 원)로 분류해 조달할 계획이다. 브룩필드가 IFC 인수를 위해 만든 SPC와 과거 같은 목적으로 AIG가 만든 SPC 등으로 대출을 받는 주체가 나눠져 있기 때문이다.

브룩필드는 자기가본(에쿼티) 9000억원 중 2800억원을 중순위 대출(메자닌)로 전환한다는 계획이다. 메자닌의 수익률은 5% 후반대로 예상되며, 구체적인 내용은 내달부터 본격 논의된다. 이 중 1000억원 이상을 교직원공제회 등이 투자 의사를 밝히며 관심을 보이고 있다. 현재 공실로 있는 IFC 3몰이 채워지지 않더라도 중순위 대출까지는 배당을 받을 수 있는 구조다. 배당 순위 낮은 중순위라도 충분히 투자 메리트가 있다는 분석이다.

IFC는 대규모 업무공간과 상업시설을 갖춘 여의도의 랜드마크 부동산이다. 연면적만 50만5236㎡(15만2834평)에 달한다. 특히 3개의 타워로 구성된 오피스빌딩은 IFC 수익성의 핵심이다. 타워1과 타워2는 대부분 채워졌지만 타워3의 70%가 아직 공실로 남아 있다. 또 다른 IB업계 관계자는 “글로벌 네트워크를 가진 브룩필드의 과거 성과를 감안할 때 임차인이 채워지지 않을 우려는 적다”며 “타워3의 공실만 해결되면 몸값이 뛸 것”이라고 말했다.

AIG는 지난 2011년 10월 IFC를 준공하고 운영을 개시했다. 2014년 4월에는 1조2750억 원의 건설자금 대출 리파이낸싱을 완료했다. 이듬해 9월 이스트딜시큐어드를 매각 주관사로 선정하고 IFC 준공 4년 만에 본격적인 매각 작업에 착수했다.