한국證, 3월말 美 나사빌딩 기초 공모펀드 출시

[이데일리 최정희 기자] 한국투자증권과 삼성증권이 3월말께 미국 항공우주국 나사(NASA)가 장기 임대중인 투 인디펜던스 스퀘어(Two Independence Square) 빌딩을 기초로 공모펀드를 출시하는 방안을 검토하고 있다. 공모펀드는 연 6% 중반대의 수익이 예상되며 2000억원 규모로 자금이 조성될 전망이다.

25일 금융투자업계에 따르면 한국투자증권, 삼성증권, 하나자산운용 컨소시엄은 내달 초순 미국 워싱턴 D.C.에 위치한 투 인디펜던스 스퀘어 빌딩을 보유한 피어몬드 측에 투자확약서(LOC)를 보낼 예정이다. 투 인디펜던스 스퀘어 빌딩은 나사가 26년간 본사로 사용하고 있는데다 임차 계약 만기가 2028년말까지라 안정적으로 임대 수익을 보장받을 수 있단 강점이 있다.

한투증권 관계자는 “내달 첫번째주 내부 심의를 거쳐 2월 6일까지 LOC를 보낼 예정”이라고 말했다. LOC 발송과 함께 계약금도 납부될 예정이다.

인수금액은 대략 4600억원 규모로 이중 2600억원은 하나자산운용이 현지에서 리츠(부동산투자회사)를 설립해 부동산을 담보로 대출을 받아 조성될 예정이다. 나머지 2000억원은 한국투자증권과 삼성증권이 각각 1000억원씩 자기자본 투자에 나선 후 공모펀드로 재판매(셀다운, Sell-down)한다는 계획이다. 다만 삼성증권은 공모펀드로 재판매하는 방안은 아직 검토 중이며 내달초 확정한다.

빌딩 인수에 대한 잔금은 3월말에 치러지는 만큼 공모펀드도 이 시기에 맞춰 출시될 예정이다. 공모펀드가 조성될 경우 총 2000억원의 자금 조달이 예상된다. 펀드 운용은 하나자산운용이 맡게되며 연 6% 중반대의 수익이 전망된다. 다만 이는 판매 및 운용수수료 등을 감안하지 않은 수치라 실제 수익률은 이보다 낮아질 가능성이 높다.

투 인디펜던스 스퀘어 빌딩은 나사가 장기 임대하고 있는 만큼 연 5% 중후반대의 임대수익이 예상되고 있다. 담보 대출 금리가 3% 중반대이지만 부동산 관련 임대 수수료 및 레버리지 효과 등을 감안할 때 충분히 수익률을 낼 수 있단 분석이다.

공모펀드는 일반 투자자에 판매되는 만큼 사모펀드와 달리 자산운용보고서나 투자설명서 등을 작성해야 하는 등 절차가 복잡한 편이다. 그럼에도 한투증권 등이 공모펀드로 자금 조달을 하려는 이유는 실질적으로 각 사당 1000억원에 달하는 자금을 사모펀드 모집 기준인 49인에게 조달하기 어렵다는 측면이 있다. 그 외에 환노출을 통해 더 높은 수익률을 내기 위한 포석도 있다. 한투증권 관계자는 “지금처럼 달러화가 강세일 경우 환헷지는 하지 않는 것이 더 유리한데 사모펀드에 주로 투자하는 기관투자자는 안정적인 타겟 수익률을 목표로 해 환헷지를 하길 원하는 경우가 많다”며 “환노출을 통해 더 높은 수익률을 노릴 수 있는 데다 (나사빌딩에 대한) 인지도가 높아 일반에 판매해도 괜찮다는 생각”이라고 말했다.

해외 부동산형 공모펀드는 대다수가 재간접 펀드이기 때문에 이런 식의 해외 부동산 기초 공모펀드는 많지 않다. 그나마 지난해 9월말첫 출시된 `미래에셋맵스미국 부동산 공모펀드`가 이와 유사하다. 이 펀드는 미국 최대 자동차보험회사 스테이트팜이 장기 임대한 텍사스주 댈러스 오피스 빌딩 4개동에 투자하는 펀드로 모집 당시 2941억원이 조성돼 설정 이후 수익률이 현재 6.20%에 달한다.