尹용적률 500% 믿고 ‘재건축추진위’ 출범…실현가능성은?

[이데일리 강신우 기자] 안양 평촌 신도시의 한 대단지 아파트에 ‘용적률 법적 상한 500%’를 기정사실화한 재건축 추진준비위원회 출범을 알리는 대형 현수막이 걸렸다. 이 단지는 지난 2월 리모델링 조합이 꾸려졌지만 윤석열 후보가 대통령에 당선되면서 재건축 가능성이 커지자 비대위 측에서 재건축 추진을 준비하는 것으로 알려졌다.

◇공약일뿐인데…집값↑ 재건축추진위 출범

14일 부동산업계에 따르면 1기 신도시를 중심으로 재건축 사업을 추진하려는 움직임이 거세지고 있다. 윤석열 당선인이 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법’을 만들어 용적률을 500%까지 상향하겠다고 약속했기 때문이다. 이렇게 되면 사업성이 나오지 않아 리모델링을 진행하던 단지들도 재건축이 가능하다. 기대감은 재건축추진위 출범 등으로 현실화하는 분위기다.

평촌 신도시의 한 대단지 아파트에 리모델링 조합설립인가를 축하하는 현수막과 재건축 추진준비위원회 출범을 알리는 현수막이 동시에 걸려있다.(사진=강신우 기자)

앞서 지난달 27일에는 성남 분당신도시 주민들이 시에 ‘재건축 추진’을 위한 도시계획 조기 수립을 촉구하고 나서기도 했다. 이들은 “성남시의 현행 ‘2033 도시정비기본계획’에 분당은 재정비 예정구역으로 지정돼 있지 않다”며 “재건축 할 수 있도록 분당의 정비기본계획부터 서둘러 수립해야 한다”고 주장했다.

재건축 연한인 30년을 넘은 분당의 재건축 단지들은 규제 완화 기대감에 집값이 들썩이고 있다. 분당구 시범한양아파트 전용면적 84㎡는 지난 5일 신고가인 16억 원에 팔렸다. 한국부동산원에 따르면 4월2주차(11일 기준) 주간아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 올라 11주 만에 상승전환했다.

윤 당선인의 정비사업 관련 공약을 보면 △민간 재건축단지 용적률 500% 상향 △역세권2·3종 일반주거지역 준주거지역으로 상향 △늘어난 용적률의 절반 물량은 기부채납 받아 공급 △1기 신도시 특별법 제정 △재건축정밀안전진단 구조안정성 비중 완화 △재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등이다.

그렇다면 1기 신도시 주민들의 기대대로 윤 당선인의 공약은 실행될 수 있을까. 부동산TF에서는 안전진단과 재초환 완화와 관련한 공약사항에 대해 검토하는 것으로 전해진다. 그러나 현재까지 용적률 500% 상향과 관련한 소식은 전무한 상황이다.

인수위 내에서도 부동산 관련 공약은 시장의 민감한 반응을 고려해 중간발표는 하지 않기로 한만큼 이르면 이달 말이나 돼야 국정과제가 제시될 전망이다. 다만 국정과제로 용적률 500% 상향과 같은 구체적인 공약사항까지 언급할지는 미지수다. 이 역시 6월1일 지방선거를 앞두고 집값 자극을 우려해 발표 시기를 저울질할 가능성이 큰 것으로 알려졌다.

◇“용적률 500% 일부 지역만 적용될 듯”

부동산 전문가들 사이에서는 선별적으로 적용할 것이라는 전망이 나온다. 모든 아파트에 대해 일률적으로 용적률을 500%까지 높이면 정비사업 이후 일조권이나 사생활 침해, 교통난 등의 문제가 발생할 수 있어서다. 상업지역에 용적률 499%로 지은 수원 ‘화서역 파크푸르지오’(아파트 2355가구+오피스텔 458가구)는 고밀도로 짓다 보니 온라인상에서 ‘닭장 아파트’ 논란이 일기도 했다.

1기 신도시의 한 재정비사업 담당 공무원은 “당선인이 언급한 500% 용적률 상향은 현실적으로 볼 때 1기 신도시의 아파트에 적용한다기보다는 역세권의 다세대나 다가구, 연립 등의 주택을 재개발할 때 500%의 용적률을 주고 늘어난 용적률의 50%는 기부채납하는 방식이 될 것 같다”고 설명했다.

앞서 오세훈 서울시장도 이재명 후보가 공약한 용적률 500%의 4종주거지역 신설과 관련해 “선거국면에서만 용인되는 무리수”라고 지적했다. 오 시장은 이어 “도시행정을 하는 입장에서 용적률을 500%까지 높이면 교통이나 주변환경에 과부하가 걸릴 수밖에 없다”며 “용적률 500%라는 숫자는 (도심 정비사업을 활성화하겠다는) 의지 표현일 것”이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “모든 아파트 단지에 용적률 500% 상향을 적용하기는 현실적으로 어렵다”며 “서울시의 한강르네상스 계획처럼 지역발전에 필요성이 높은 곳에 상당 규모의 공공기여(기부채납)의 반대급부로 용적률 상향이 이뤄지는 곳이 일부 있는 정도가 될 것으로 보인다”고 했다.