청담동 '랜드마크' 프리마호텔 개발 대출 4640억, 내년 11월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남구 청담동 프리마 호텔 개발사업 관련 대출 4640억원이 내년 11월 만기를 맞는다. 이 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다.

또한 최근 서울시에서 ‘역세권 활성화사업 대상지’로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 선정된 만큼 청담동의 ‘랜드마크 건물’이 될 것으로 기대된다.

◇ 신세계프라퍼티 참여…대출만기, 내년 11월로

26일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 청담동 프리마 호텔 개발사업 관련 대출 4640억원이 내년 11월 16일 만기를 맞는다.

청담동 프리마 호텔 개발사업은 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일원에 있는 청담 프리마호텔을 인수 및 철거한 다음 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등을 신축해서 분양하는 사업이다.

서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 프리마호텔 개발사업 부지 (사진=네이버맵 캡처)

사업장은 서울지하철 7호선 청담역에서 걸어서 10분, PH129에서 걸어서 8분 걸린다. 고급 레지던스, 호텔이 들어설 예정으로, 조선팰리스를 비롯해 세계 유수 호텔 브랜드들을 검토하고 있다.

당초 사업주체는 르피에드청담피에프브이(PFV)였는데 지난 1월 16일 사명을 하이퍼청담피에프브이로 변경했다. 이어 지난 6월 신세계프라퍼티가 회사 지분 50%를 매입하면서 사명이 신세계청담피에프브이(PFV)로 다시 변경됐다. 신세계프라퍼티가 기존 사업주체와 공동 개발하는 구조다.

하이퍼청담피에프브이의 주요 주주는 △데몬스(작년 말 기준 지분율 84.99%) △무궁화신탁(5%) △미래개발3(0.01%) △기타(10%)며 신세계프라퍼티의 지분 매입으로 지분율이 바뀌었을 것으로 보인다. 데몬스, 미래개발3은 시행사 미래인의 특수관계자다.

신세계프라퍼티는 부동산 투자·개발 및 공급, 복합쇼핑몰 사업 운영을 목적으로 하는 회사다. 이마트와 신세계가 지난 2013년 12월 공동출자해서 설립했으며 스타필드, 센터필드, 동서울터미널 현대화사업 등 그룹 내 부동산 개발 사업을 도맡고 있다.

앞서 사업주체는 이 사업을 위해 지난 2022년 5월 체결한 대출약정에 따라 대주들로부터 총 4640억원 한도의 대출(브릿지론)을 조달했다. 이후 이 사업지는 브릿지론 기한이익상실(EOD) 우려가 나왔으나, 신세계프라퍼티가 사업에 참여하면서 브릿지론 연장에 성공했다.

앞서 하이퍼청담PFV는 작년 12월 대주단과 사업정상화 계획 이행을 위한 특별약정을 체결하면서 대출만기일을 지난 5월 16일로 연장했었다. 또한 하이퍼청담PFV는 대주단에 사업정상화계획서를 제출하고 사업정상화 계획의 적정성 여부에 대해 대주단의 평가를 받아야 했다.

이어 신세계청담PFV는 지난 6월 사업정상화 계획 이행을 위한 2차 특별약정을 체결해서 대출만기일을 내년 11월 16일로 변경하고, 이자율 및 이자기간 등 금융조건을 변경했다.

대주단에 포함돼 있는 특수목적회사(SPC) 락슈미춘천은 신세계청담PFV에 대해 200억원 대출채권을 보유하고 있으며, 이를 기초자산으로 유동화증권인 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환하여 발행하고 있다.

ABSTB를 제5회차까지 발행하면 내년 11월 16일 만기다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용보강기관은 BNK투자증권이다. 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 신세계청담PFV의 신용도 및 사업의 현금흐름 등에 따라 달라지는 만큼 불확실성이 존재한다.

또한 SPC 락슈미춘천은 기초자산의 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환 발행할 예정이므로, 기초자산과 유동화증권 간 만기불일치에 따른 유동화증권 차환발행 위험도 있다.

이에 락슈미춘천은 이같은 위험을 통제하기 위해 BNK투자증권과 ‘사모사채 인수확약 합의서’를 체결했다. 합의서에 따르면 락슈미춘천이 유동화증권 금액 및 기타 제반비용을 지급하기 어려운 경우 BNK투자증권이 200억원 한도 이내에서 락슈미춘천이 발행하는 사모사채의 인수 의무를 이행해야 한다.

◇ ‘용적률 50%’ 관광숙박시설 도입시 ‘인센티브’

이 사업장은 최근 서울시에서 ‘역세권 활성화사업 대상지’로 선정된 데다, 서울시 디자인 공모에도 선정된 만큼 청담동의 ‘랜드마크 건물’이 될 것으로 기대된다.

서울시는 지난달 26일 제8차 역세권 활성화사업 지원자문단회의를 개최하고, 이 일대를 신규 사업대상지로 선정했다. 관광숙박시설을 용적률 50% 이상 도입해서 용적률 인센티브를 추가하는 계획을 담고 있다.

프리마 호텔 부지인 사업 대상지(면적 4730.6㎡)는 개발 잠재력이 큰 곳으로 꼽힌다. 도산대로를 중심으로 주변에 삼성역 복합환승센터, 위례신사선, 동부간선도로 지하화 등 다양한 광역교통망 사업이 예정돼 있어서다.

서울 강남구 청담동 52-3번지 일대 프리마호텔 부지 위치도 (자료=서울시)

신세계청담PFV는 향후 사업계획 마련을 위한 절차를 밟을 예정이다. 구체적 사업계획안은 사업주체 측이 선정한 업무대행 용역사, 관할 자치구인 강남구청, 서울시의 ‘삼자 협의’를 통해 만든다.

서울시에서는 MP(마스터 플래너) 회의, 자문단 회의를 거쳐서 사업계획안을 보완한다. 그 다음 지구단위계획 결정을 위한 주민 제안을 접수한 후 열람공고, 주민 의견을 받는 절차를 거친다.

이후 서울시 도시건축공동위원회 심의를 받고 지구단위계획 결정고시를 하게 된다. 지구단위계획 고시가 끝나면 환경영향평가, 교통영향평가, 건축심의 등 각종 심의를 거친 후 건축허가 절차를 밟는 순서다.

이 사업지는 작년 8월 서울시 디자인 공모에도 선정됐다. 서울시 공모에 선정되면 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.

예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모에 ‘강남구 청담동 테라리움’을 선정했다고 작년 8월 밝혔다. 희림종합건축사사무소, 오디에이(ODA)가 협업해서 만든 외관설계도를 채택한 것.

서울시 자료를 보면 이 사업장 디자인은 “중층부에 제안된 독창적 스카이가든과 공원형의 실내 테라리움을 조성했다”는 평가를 받았다. 테라리움은 라틴어로 ‘테라’(terra·땅)와 ‘아리움’(arium·용기)의 합성어다.

서울 강남구 청담동 테라리움 혁신디자인안 (자료=서울시)

선정된 기획디자인(안)은 향후 사업 시행을 위한 용적률, 높이 등 세부 인센티브 항목과 인센티브량을 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다.

또한 도시관리계획 수립(변경)에 필요한 기획디자인(안)의 경우 관련 계획과의 정합성, 적정성 여부에 대한 검토 및 조정 절차를 밟을 계획이다.