건설업계에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리가 지역에 따라 연 20%를 훌쩍 넘는 터라 지금과 같은 분위기라면 브리지론을 상환한 뒤 사업을 접는 사업장이 속출할 것으로 내다봤다. 특히 사업 환경이 열악한 지방에서부터 이와 같은 사업철수가 이어질 가능성이 커지면서 주택시장 연착륙에 ‘빨간불’이 켜졌다는 지적이다.
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울산 동구에 644가구 규모의 주상복합 아파트를 짓기로 한 이번 사업은 대우건설이 지난 2021년 시행사와 시공계약을 체결했다. 선순위 브리지론에 참여했던 대주단은 유안타증권(200억원), 우리금융캐피탈(100억원), 아이파트너스자산운용(80억원) 등이다. 대우건설이 보증을 선 후순위 대출 440억원과 에쿼티(지분) 100억원을 합치면 시행사가 토지 확보를 위해 대주단으로부터 빌린 브리지론의 총 규모는 약 1000억원이다.
이 과정에서 대우건설은 440억원 규모의 후순위 연대보증을 섰고 해당 사업장과 본PF를 협의하던 중 지난달 31일 만기 도래한 440억원 전액을 상환했다. 대위변제한 440억원은 현 IFRS 회계기준에 맞춰 작년 4분기에 기손실 반영했다. 대우건설 관계자는 “본PF 협상에서 대주단이 수수료로 명목으로 330억원을 추가로 요구해 받아들일 수 없었다”며 “해당 브리지론 연대보증은 책임준공 의무 이행과 관계가 없다. 책임준공 의무는 본PF 단계로 넘어가야 약정 여부를 정할 수 있기 때문에 브리지론 단계에서는 법적 강제 사항도 아니고 부동산 시장 상황을 고려했을 때 무리해 사업을 떠안을 수 없었다”고 설명했다.
일반적으로 사업 초기에 토지 대금과 건설 인허가 비용을 해결하기 위한 브리지론은 사업에 착공하면 금융사에서 PF대출을 받아 상환한다. 이후 분양을 통해 들어온 계약금, 중도금 등으로 나머지 공사대금을 해결한다. 건설업계에서는 브리지론이 본PF으로 자연스럽게 전환하던 과거 부동산 활황기 때 관행은 더 없으리라 내다보고 있다. 대우건설이 이번 사업에서 발을 뺀 이유도 부동산 시장 침체에 따른 대규모 미분양 우려로 공사 착수 전 손절하는 게 더 낫다고 판단했다는 것이다.
업계 관계자는 “현재 브리지론에 연대보증을 선 사업장은 위치가 진짜 좋지 않으면 무너질 수밖에 없는 구조다”며 “과거 2~3년 동안 시장이 매우 좋았기 때문에 통상 브리지론은 본PF로 당연시 넘어가는 게 통념이었는데 시장 침체로 이제는 달라지게 된 것이다”고 설명했다.
이어 “건설사로서도 추가 손실에 대한 대비책으로 사업을 접는 것인데 대주단인 금융사도 손해를 보지 않겠다며 터무니없는 수수료를 달라고 하니 사업이 엎어질 수밖에 없다”며 “시행사가 대체 시공사를 찾겠지만 대형사인 대우건설이 빠진 사업지에 새 시공사를 들여 분양까지 성공하기에는 어려울 것으로 보인다”고 덧붙였다.
