"다주택자, 양도차익 큰 순 매각...제일 알짜는 마지막에"

[이데일리 박종화 기자] “중과를 피하겠다고 무조건 매도하지 마세요.”

부동산 세금 전문가인 박민수(필명 ‘제네시스 박’) 더스마트컴퍼니 대표는 11일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘이데일리 돈이 보이는 창 콘서트’에서 이렇게 말했다. 박 대표는 이날 다주택자 양도세 중과 유예 활용법과 부담부 증여, 임대사업자 등록 등 부동산 절세법을 소개했다. 같은 집을 팔더라도 전략에 따라 절세 효과를 더 키울 수 있다는 게 이날 강의 핵심이다.

[이데일리 노진환 기자] 경제신문 이데일리가 주최한 2022 돈이 보이는 창 콘서트가 11일 오전 서울 중구 KG타워에서 개최됐다. 박민수 대표(필명 제네시스박)가 ‘부동산 규제 완화에 따른 똑똑한 절세전략’을 주제로 강연하고 있다.

박 대표는 다주택자라면 양도세 중과 유예 기간 동안 양도차익이 큰 순으로 매각 순서를 정해야 한다는 원칙을 소개했다. 양도차익이 클수록 양도세 중과 여부에 따른 세금 차이가 크기 때문이다. 하지만 가장 알짜는 마지막에 팔아야 한다는 게 박 대표 조언이다. 1주택자가 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 게다가 최근 정부는 전입을 하지 않아도 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있도록 세제를 완화했다.

박 대표는 “합산과세가 기본 중 기본”이라고 했다. 합산과세는 동일 연도에 집 여러 채를 팔면 그 차익을 합산해 과표를 정하는 제도다. 합산과세 대상이 되면 과표가 커지기 때문에 세율도 높아진다. 박 대표는 집 두 채에서 각각 8000만원씩 차익을 남기는 걸 예로 들었다. 같은 연도에 팔면 38% 세율을 적용받지만 다른 해에 나눠 팔면 세율이 24%로 낮아진다. 박 대표는 “손실 난 물건이 있다면 반드시 동일 연도에 함께 매도해야 한다”며 합산과세를 역이용하는 방법도 소개했다. 양도차익을 줄여 세율을 낮출 수 있기 때문이다.

박 대표는 양도세 중과 유예 기간이 끝나도 중과를 피할 수 있는 또 다른 방법도 소개했다. 2주택자라도 새 집을 산 지 3년 안에 옛 집을 파는 방법이다. 박 대표는 “집을 사고 팔고 하면서 시장을 관망할 수 있다”고 말했다.

박 대표가 주목하는 또 다른 절세 전략은 부담부 증여다. 부담부 증여는 자산과 함께 그에 담보된 채무를 함께 물려주는 증여방식이다. 부담부 증여는 자산 가치에서 채무만큼 증여 가액이 줄어들기 때문에 증여받는 사람이 낼 증여세를 줄일 수 있다. 그는 “증여하는 사람이 양도세 중과를 받지 않는다면 부담부 증여가 일반 증여보다 유리할 수 있다”며 “부담부 증여를 적극적으로 알아봐야 한다”고 말했다.

박 대표는 “정부가 임대차 시장을 잡으려 하는데 그러려면 임대 물건을 늘리기 위해 민간임대인에게 혜택을 줄 수밖에 없다”며 “주택임대사업자등록 제도는 부활할 수밖에 없다”고 전망했다. 주택임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있기 때문에 세금을 크게 아낄 수 있다. 문재인 정부에선 아파트 임대사업자 제도는 폐지한 상태다.

그는 다주택자가 임대사업자등록을 통해 절세를 할 수 있다고 조언했다. 다만 “의무 임대 기간을 얼마나 주는지 확인해야 한다”며 “과거처럼 의무 임대 기간이 10년이라면 너무 길다. 처음 부동산 투자를 하는 사람은 등록하면 안 된다”고 했다.