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SK리츠는 첫 공모채 만기 구조를 1년 만기 단일물로 짰다. 애초에는 1년물 1000억원, 2년물 500억원 수준의 발행을 고려했으나 최종적으로는 만기 구조를 1년물로 좁히고 모집액을 960억원까지 줄였다.
발행 규모를 줄인 만큼 SK리츠는 2000억원까지 고려했던 증액 발행 규모도 1500억원으로 줄였다. 이번 발행 대표 주관사는 한국투자증권과 SK증권(001510)이 맡았고 인수단에는 삼성증권(016360)이 참여했다.
한 증권사 DCM 담당자는 “상대적으로 만기가 짧은 1년물임에도 기관투자가 투심을 모으는 데 실패했다”며 “이는 최근 금리가 급등하면서 기관투자가들이 보수적인 태도를 고수하고 있기 때문”이라고 설명했다.
그는 특히 “금리가 급등하는 추세에는 증권사들이 리테일 채권을 셀다운 하는 데 부담이 있다”며 “리테일 채권을 사들였다가 금리가 추가 상승하면 손실을 보고 팔아야 하는 경우가 있기 때문”이라고 말했다.
리테일 채권은 통상적으로 20~30bp(1bp=0.01%포인트)의 수수료를 떼고 투자자들에게 셀다운을 진행하는데 금리가 급등하면 수수료를 받지 못하고 팔아야 할 수도 있어서다.
SK리츠는 금리밴드를 초도발행인 만큼 AA- 등급 1년 만기 무보증사채 등급민평 수익률의 산술평균에 -40bp~+40bp(1bp=0.01%포인트)를 가산한 이자율을 제시했다. 본드웹에 따르면 지난 26일 기준 AA- 1년물 등급민평은 4.823% 수준이다.
한 증권사 채권딜러는 “이날 금리가 진정세를 보였으나 아직 적극적으로 투자에 나설 상황은 아니다”며 “1년물의 경우 만기 보유하면 투자 손실은 없으나 금리가 급등락하는 패닉 장세에서는 리테일 채권 투자자들도 보수적인 입장을 보인다”고 전했다.
금융투자협회에 따르면 국고채 금리는 이날 장·단기물 모두 일제히 하락했다. 전날 하루 만에 34.9bp 오르면서 2003년 3월 19일(51.0bp) 이후 19년 6개월래 가장 크게 상승할 정도로 발작을 일으켰던 국고채 3년물 금리는 이날 24.4bp 하락한 4.304%를 기록했다.
한편 SK리츠가 이번에 조달한 자금은 전액 타법인증권 취득자금(신규자산 편입 목적)으로 사용할 예정이다. 구체적으로는 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(리츠)의 보통주 취득에 사용한다.
앞서 지난 1일 SK리츠는 토털밸류제1호리츠 지분 취득을 위해 7585억원 규모의 차입을 실시하기로 결정했다고 공시한 바 있다.
SK리츠는 토털밸류제1호리츠를 통해 신규 부동산 자산인 종로타워 매입할 예정인데, 토털밸류제1호리츠가 종로타워를 편입하고 SK리츠는 해당 리츠의 지분증권을 100% 취득하는 형태다.
종로타워는 연면적 6만600㎡의 프라임급 오피스로 현재 SK온, SK E&S, SK에너지, SK지오센트릭 등 SK 그룹 내 환경 관련 조직이 입주한 그린 캠퍼스로 활용되고 있다.
임대면적 기준 오피스(74.16%), 리테일(20.66%), 기타(5.18%) 공간으로 구성되어 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있다. 공실률은 0.56%로 안정적인 임차현황을 보유하고 있다.
한편 시장에서는 최근 회사채 시장이 위축돼 있어 SK리츠가 전환사채(CB) 발행도 고려하고 전단채와 담보대출을 늘릴 가능성도 크다고 판단하고 있다.
