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이번 ‘재테크의 여왕’은 집 한 채를 소유한 30대 싱글의 수익형 부동산 투자법을 알아본다. 강영훈 붇옹산의 부동산스터디 카페 대표, 오은석 북극성 경매 카페 대표, 송인규 서경대 금융공학과 교수에 자문했다.
소형 아파트 추가 상승여력…찬성
소형 아파트 투자에 대해선 의견이 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 강 대표는 “만약 생활비 부담이 크게 없다면 과감히 투자를 해 볼 수 있다”며 “역세권 소형이라면 아직 기회가 있다”고 말했다.
그는 이씨가 고려 중인 투자의 핵심은 향후 시세차익이라고 강조했다. 월세 수익률은 연 4% 정도 수준으로 높은 수준은 아니겠지만, 전세 가격 아래로는 가격이 떨어지지 않을 것이고 환금성까지 고려한다면 오피스텔 보다는 낫다고 조언했다.
오 대표는 소형 아파트 투자시 매매차익을 내기 위해서는 세대수 대비 매매 물량이 5% 이내로 적어야 한다고 강조했다. 만약 거래량이 증가하고 가격 역시 회복되고 있다면 반전세 아파트 투자도 접근 가능하다고 했다.
다만 이미 기존 주택을 소유한 이씨가 다주택자가 됨으로써 발생하는 추가적인 패널티인 세금 등을 고려해야 한다고 덧붙였다. 다주택자에 대한 중과는 줄어들었지만 양도소득세 등을 감면 받지 못하는 등의 불이익이 존재한다.
이와 관련 송 교수는 수익형 부동산 투자를 위해 다주택자가 된다면, 차라리 주택임대 사업자를 내는 것도 방법이라고 추천했다. 주택임대사업자는 취득세, 양도세 등의 세금 혜택을 받을 수 있다.
결론적으로 강 대표는 “새로 사는 주택이 오를 것 같고 금리가 올라 월세 수익이 줄어도 견딜 수 있다면 투자를 추천한다”고 말했다.
아파트 투자 매력 떨어져…반대
하지만 송 교수는 수익형 부동산 투자로서 아파트는 매력이 떨어진다고 못 박았다. 송 교수는 “굳이 그렇게 해야하는지 큰 매력을 못 느끼겠다”며 “차라리 주거용 아파트 보다는 수익형 A급 오피스텔이나 도시형생활주택을 찾아보는 게 나을 것 같다”고 조언했다.
그는 향후 금리 상승이 예상되기 때문에 레버리지 효과만으로는 수익을 만들기 힘들다고 설명했다. 그는 “수익형 부동사의 경우 금리가 중요한다”며 “개인적으로 3~4년 정도 저금리를 예상하지만 누구도 단정지을 수는 없다”고 말했다.
향후 금리 인상에 대해서는 오 대표 역시 신중은 입장을 나타냈다. 그는 “중국과 일본 등의 양적완화가 진행되고 있는 시점에서 우리나라의 급격한 기준금리 인상은 쉽지 않아 보인다”며 “그럼에도 금리 인상의 여파로 미칠 수 있는 대출 이자 상승분을 감당할 수 있는 수준인지 체크해 봐야 한다”고 분석했다.
특히 투자한 아파트가 원하는 요구 수익률만큼 오늘 것이냐에 대해 의문을 나타냈다. 송 교수는 “그럴 바엔 차라리 수익형 오피스텔이나 도심형 생활주택의 가격이 더 오를 수 있다”며 “소형 수익형 부동산도 잘만 고르면 A급 물건을 고를 수 있다”고 설명했다.
특히 수익형 오피스텔을 고를 때는 층고가 높은 곳을 골라야 한다며 그래야 같은 평형도 오피스텔보다 월세를 더 받을 수 있기 때문이라고 덧붙였다.
